物業公司管理制度15篇

在不斷進步的時代，很多情況下我們都會接觸到制度，制度是指在特定社會範圍內統一的、調節人與人之間社會關係的一系列習慣、道德、法律(包括憲法和各種具體法規)、戒律、規章(包括政府制定的條例)等的總和它由社會認可的非正式約束、國家規定的正式約束和實施機制三個部分構成。什麼樣的制度纔是有效的呢？以下是小編整理的物業公司管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

1安全經營工作例會制度

1、爲充分發揮公司及項目安全經營管理的監督管理作用，做好對管理處安全經營狀況的研究分析及重大安全經營問題的對策制訂，公司實行安全經營例會制度。

2、公司每半年組織召開一次安全經營工作會議，對公司半年來的安全經營工作進行總結，對下半年度的安全經營規劃及安全經營工作進行部署。

3、公司每月末組織召開一次安全經營會議，分析、研究本公司的安全經營形勢，落實下個月安全經營管理目標。

4、公司每季度組織召開一次安全經營會議，對公司本季度的安全經營形勢進行分析，研究、統籌、協調、指導公司的重大安全經營問題。

5、公司必須堅持使安全經營例會制度化，並認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質內容，都能解決一定的實質問題。

2安全經營檢查制度

1、爲增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全經營，必須加強管理處安全經營檢查。

2、安全經營檢查的依據：國家及集團公司有關安全經營的法律、法規、標準、規範、規程及政府、上級部門和公司有關安全經營的各項規定、制度等。

3、各級安全經營檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等爲主要內容。

4、公司安全檢查應以定期安全檢查爲主，以查處安全經營隱患爲主要內容，每月至少組織進行一次。

5、公司及所屬項目應定期或不定期地組織對安全問題進行專項、重點檢查。

6、公司應根據經營實際及綜合氣候變化，定期或不定期地組織季節性安全檢查。

7、公司及項目安全檢查結束後，要認真全面系統地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發現的問題，制定整改措施，落實整改，並將整改、複查情況及時反饋到公司。

3安全知識教育、培訓制度

1、每年以創辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。

2、定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法管理。

3、公司應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。

4、對消防設施維護保養和秩序維護員應進行實地演示和培訓。

5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經考試合格後方可上崗。

6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

4防火巡查、檢查制度

1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。

2、各項目每日對項目進行安全巡查。每月對項目進行一次防火檢查並複查追蹤改善。

3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，並按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。

4、各項目應將檢查情況及時上報公司，公司應將消防安全檢查情況中所發現存在的火災隱患，及時整改。

5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

5安全疏散設施管理制度

1、各項目應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁佔用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

2、應按規範設置符合國家及公司規定的消防安全疏散指示、標誌和應急照明設施。

3、應保持防火門、消防安全疏散指示標誌、應急照明、等設施處於正常狀態，並定期組織檢查、測試、維護和保養。

4、嚴禁將安全出口上鎖。

5、嚴禁將安全疏散指示標誌關閉、遮擋或覆蓋。

6消防控制中心管理制度

1、熟悉並掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速。

2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。

3、按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗。

4、發現設備故障時，應及時報告，並通知公司及相關技術人員及時修復。

5、非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。

6、上班時間不準在消控中心抽菸、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續。

7、發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，並撥打119電話通知公安消防部門並報告公司及相關部門。

1、總則

爲了規範本公司各項收費工作的管理,完善收費記錄等基礎會計工作,加強對公司收費工作的會計監督,結合本公司的實際情況,特制定本規定。

2、物業公司收費管理規定

第一條收費內容:

1、物業管理費;

2、水電費;

3公攤水電費;

4、電梯費;

5垃圾費;

6、收視費;

7、租賃中介費;

8、代辦服務費;

9、裝修押金;

10、租金收入;

11、家政服務費;

12、停車費(含固定車位費和臨時停車費)

13、維修費(含維修材料費維修服務費)

14、其他臨時收費項目等。

第二條收費工作的分工

1、固定費用及其他有償服務項目:如物業管理費、水電費、公攤水電費、電梯費、垃圾費、收視費、租賃中介費、代辦服務費、裝修押金、場租收入及其他臨時收費項目收費工作均由財務出納收取。

2、停車費:由小區門崗當班人員負責收取。

3、家政服務費:由提供家政服務的工作人員收取。

4、維修費:由工程部維修人員收取。

第三條收費操作規定

1、收費單據的管理

1)收款票據、發票,由物業公司統一印製(或購買)、由會計統一管理,各收費點按需領用;

2)建立專門的票據領用登記本,發放時做好票據編號、領用時間、領用部門、領用人等相關登記;

3)填制收款票據前要仔細查詢相關記錄及資料,正確計收業主已交的各時期的各項費用,做到正確無誤。

4)收款票據必須按號碼順序使用,不可跳號。

5)所有已使用完的收款票據,及時交回會計處覈銷,未能及時覈銷的,財務不予發放新收款票據。

6)所有作費的收款票據必須聯數齊全,不可缺聯,否則視同已收款處理,無法界定收費金額時,每張收費單據按200元對當事人進行處罰。

7)業主可憑收據在一個月內到財務部換取發票,所換髮票的內容應與收據項目、金額完全一致,用以換取發票的收據作爲發票記賬聯的附件,留財務部統一保管。

8)對於需要先開發票後付款的業主,出納根據收費通知單開具發票,並在財務部做好登記,款項入賬後覈銷。

2、收據填寫要求:

1)據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。

2)字跡清楚,不得塗改。如有錯誤,全部聯次蓋作廢章或寫明作廢字樣,再另行開具。

3)全部聯次一次填開,上下聯的內容金額一致。

3、收費操作程序

a、固定費用收費項目的收取

1)會計於每月5日前根據相關文件及管理情況確認當月應收金額,打印應收清單,並簽名確認後,通知物業管理員進行崔繳。

2)辦理業務時,出納根據需收費項目據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。

3)字跡清楚,不得塗改。如有錯誤,全部聯次蓋作廢章或寫明作廢字樣,再另行開具。

4)全部聯次一次填開,上下聯的內容金額一致。

b、臨時停車費用的收取

1)所有出入小區的外來車輛,門崗工作人員均應做好來訪登記,凡在小區內滯留超過10分鐘的外來車輛,應按規定收取停車費。

2)門崗工作人員在收取臨時停車費的同時應在相應的專用票據的存根聯背面記錄好相應的車牌號碼,收費日期,以便了隨時抽查。

3)所有停車費收取必須開據發票或專用收據(物業公司印製),如發現有收費業且未給客人提供票據的,第一次處罰100元,第二次給予開除處理。

4)對於臨時停放車輛一般採用按天收取的方式,如憑當天收費單據出入小區,僅收取一次費用。對於過夜車輛,按收費規定收取費用。

5)門崗收費工作人員在開據收費單據收妥停車費後,應提醒客人憑此單據當天出入小區免費。

6)門崗工作人員應於每日17:30前,將當天收取的款項交到出納處。節假日收取的費用須在節假日後的第一個工作日早8:30之前上交財務部出納。

7)每次上交所收費用時,要附帶交款彙總表,列明收費項目及收費金額,並出納當面覈對清楚,交款人與財務部出納在彙總表上簽字確認,做爲出納入帳依據。

c、家政服務的收取

1)接到需要提供家政服務的請求時,出納開據收費單據,通知家政服務人員到財務領取收費單據,並上門服務。

2)完成服務時,應要求業主在收費單據上簽字確認,並收妥款項。

3)收費單據一式三聯,第一聯財務聯,第二聯客戶聯,第三聯家政服務人員留存。

4)如遇業主不在現場情況,費用無法現場收取,工作人員在班次結束後,或財務下班前,務必將當日收費單據提交給財務,以便進行相應的登記及崔收工作。

5)家政服務人員應於每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。

6)出納員當面覈對無誤後,在收費單上簽字確認,並將第三聯交還家政服務人員。

d、維修費的收取

1)接到報修電話時,做好相關登記工作,並開據相關維修工作單。報修工作單一式三聯,第一聯財務聯,第二聯客戶聯,第三聯工程部留存。

2)工程部維修人員根據現場維修情況,確認需收取的維修服務費用,同時將維修服務費用填入相應維修工作單上,並連同維修材料費用一併收取。所有維修工作單完成後,必須請業主簽字確認,否則財務無法確定收費項目是否屬實。

3)如遇業主不在現場情況,費用無法現場收取,工程維修人員在班次結束後,或財務下班前,務必將當日維修單提交給財務,以便進行相應的登記及崔收工作。

4)工程維修人員應於每個工作日17.30前,將當天收取的款項交到出納處。

5)出納員當面覈對無誤後,在收費單上簽字確認,並將第三聯交還工程維修人員。

3檢查與控制

第一條對於所有進入小區的車輛收費情況實行抽查式管理,如查某月某日,車牌號碼爲xxxx的外來車輛是否實行了收費,只需查驗相應日期的收費單據即可。

第二條所有收費單據的使用每個班次應做好交接班登記,此項工作很重要,關係到責任明確的事宜,如無法明確相應責任的,由所有相關工作人員同共承擔,並追究主管領導責任。

第三條物業公司會計每月對出納現金進行盤點,將盤點情況做好書面的登記,經雙方簽字確認,並報集團財務總監。

第四條出納應對門崗收費點(臨時停車費)的收費工作進行檢查監督,對於有不符合收據發票使用規定

及收款規定的行爲,應及時上報。

第五條物業會計每月須與集團公司覈對往來款,並簽署對帳單,確保雙方帳務清楚。

第六條物業公司財務應對門崗收費點領用、繳銷票據及時核檢,發現問題應及時上報有關領導。

4其他財務工作規定

第一條每月末會計編制物業費及各類服務費欠費一覽表,上報經物業公司負責人簽字確認後上報集團財務部,總結催收款工作。

第二條妥善保管未用的發票和收據,對用完的發票及收據存根聯妥善保管,便於日後查證;

第三條若業主提出搬遷、裝修、轉售等服務要求時,審批前要先覈實欠款情況。

第四條經領導審批確定執行的各項物業服務收費標準,由原件由物業會計存檔備查。

第五條所有已交房的售房合同,複印件必須交財務存檔。

（1）薪酬制度（略）

（2）工資調整

公司對員工的工資一般每年會進行一次調整。工資調整的幅度將根據當地薪酬市場調查情況、物價指數、公司的效益以及員工當年的工作表現評估結果而定。有特殊表現或貢獻的員工可由該員工所在部門提出具體方案，報人事行政部覈准情況後，報總經理批准，人事行政部發放'薪資調整通知單'。

（3）工資保密

工資保密是公司的政策，知情人員以及員工本人不得以任何方式告訴他人有關薪金情況。違反此規定的員工將會受到相應的警告處分，清潔嚴重或因此而造成不良後果將被公司解僱。

（4）異地工資待遇

員工被派往國內異地（非合同確定之工作地）工作，住宿由公司解決。員工出差，住宿自行解決。派出常駐人員可享受津貼，每人每天50元人民幣。

（5）假期工資支付

1）員工按國家有關規定經批准依法享受休假、婚假、喪假期間，期間工資照發；

2）女員工產假期間，在國家規定的產假期內，支付基本工資的100%；超過國家規定的產假期，按事假工資的辦法支付工資；

3）病假按半薪處理；

4）事假按無薪處理。

員工福利

（1）根據園區有關規定，公司正式管理層員工（包括維修工）所交公積金中含有住房公積金、醫療公積金、養老公積金等員工福利；

（2）公司所有員工在本公司服務期間均可享受國家規定的各項補貼、津貼。爲便於計算，公司已將這些補貼、津貼計算在員工本人的工資之中；

（3）xxxx物業管理有限公司正式聘用的全職員工享受定期體格檢查，一般每年檢查一次，以確保員工的健康狀況。

1.0 目的

通過對各轄區的綠化環境實施全面指導和監督管理，爲住戶創造最佳的生活環境。

2.0 範圍

適用於公司管轄項目的綠化工作。

3.0職責

3.1清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。

3.2質管部每月(季)對各管理處進行綠化檢查。

3.3管理處負責對日常綠化的維護並對各分包方進行監督。

4.0程序

4.1綠化工每天要對管轄區內的園林景觀及花草樹木進行保養、修剪和整形。

4.2根據花草樹木的長勢，按照綠化工作程序，綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長髮育所需的營養。

4.3清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準，並定期對綠化工作人員進行行業務知識的培訓、考覈。

4.4清潔綠化部要根據花木病害發生規律，制定預防管理措施，防止病蟲害的發生。

4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區的綠化進行維護，要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行爲。

4.6質管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪，防止病蟲害等情況進行檢查，根據問題對管理提出要求，並限期糾正綠化中存在的不合格項。

4.7在臺風暴雨來臨時 ，管理處要對易吹折的樹木做好預防措施，防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。

5.0相關文件和記錄

《清潔綠化管理手冊》

第一章清潔管理概述

在物業區域中，整潔及其所帶來的舒適和優美，是一個十分重要的評價指標。它具有視覺上的直觀性，會由此直接帶來心理上的舒適感與美感，因而成爲物業區域(樓)文明的第一象徵和服務水平的重要標誌。整潔的物業區域環境需要常規性的保潔管理服務來保證。

第一節清潔管理的涵義和原則

第一條清潔管理的涵義

（一）保潔管理，是指物業管理公司通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，保護物業區域環境，防治環境污染，定時、定點、定人進行生活垃圾的分類收集、處理和清運。通過清、掃、擦、拭、抹等專業性操作，維護轄區所有公共地方、公用部位的清潔衛生，從而塑造文明形象，提高環境效益。

（二）保潔管理的重心，是防治“髒亂差”。“髒亂差”具有多發性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂塗、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等等，很可能發生在某些業戶身上，所以不可掉以輕心。業戶整體素質的提高，需要物業管理公司員工通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，作出堅持不懈的努力，否則就可能因“髒亂差”而使物業區域(樓)面目全非，從而與物業管理的宗旨相悖。

第二條清潔管理的原則

（一）掃防結合，以防爲主

在保潔管理工作中，“掃”當然很重要，就好像每天洗臉一樣，但是工作的重點並不是“掃”，而是“防”，即通過管理，糾正業戶不衛生的習慣，防止“髒亂差”現象的發生。因爲優良的物業區域環境的造就，是管理者與被管理者相互作用的結果，也是管理標準與業戶素質不斷調適的過程。當業戶養成良好的衛生習慣時，才能真正搞好環境整潔。物業管理公司會同社區組織引導業戶積極參與社會主義精神文明建設，從業戶的基本素質、基本行爲規範抓起，其突破口，就是提高業戶的環境整潔意識，大力糾正各種不衛生的習慣。

（二）執法必嚴，直接監督

保潔管理有關的法律法規，已經出臺的主要有《中華人民共和國環境保護法》、建設部頒發的《城市生活垃圾管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》，以及各地頒佈的管理實施細則。物業管理公司可根據法律法規的有關條文和專業化物業管理的要求，制定物業區域的保潔管理規定。這些法規和“準法規”規範了服務者和被服務者必須遵循的行爲準則。物業管理公司必須做到執法必嚴，直接監督，遇到有損物業區域環境的行爲，應對犯規者進行耐心教育和嚴格處罰，決不因人而異。

第二章保潔的管理

第一節保潔的範圍

第三條公共地方的保潔

這是指物業區域內，樓宇前後左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。

第四條共用部位的保潔

這是指樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺等的清掃保潔。

第五條生活垃圾的處理

這是指日常生活垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運。要求和督促業戶按規定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。

第二節清潔管理的制度

第六條明確要求

日常垃圾處理專人負責、日產日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運，按照規定的工作流程，履行保潔的崗位職責等。

第七條規定標準

保潔的標準是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“髒亂差”頑疾。爭創標準：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達到“六不”、“六淨”標準，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨和廢物箱淨。

第三節計劃安排

第八條保潔部每日、每週、每月、每季至每年的工作計劃安排例如：

時間按排清潔範圍清潔要求

每日清潔工作轄區(樓)內道路清掃二次，整天保潔

轄區(樓)內綠化帶，如草地、花木灌叢、建築小品等清掃一次

樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護板清抹一次

樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次

收集每戶產生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內的垃圾收集二次，並負責清運至指定地點

每週清潔工作樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數層，一週內保證全部拖洗一遍)

業戶信箱清拭一次

天台(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次

每月清潔工作天花板塵灰和蜘蛛網清除一次

各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數層，一個月內保證全部擦拭一次)

公共走廊及路燈的燈罩清拭一次

另外樓宇的玻璃幕牆每月或每季擦拭一次

花崗石、磨石子外牆擬每年安排清洗一次

一般水泥外牆擬每年安排粉刷一次

第九條定期檢查

物業管理公司可將每日、每週、每季、每年清掃保潔工作的具體內容用記錄報表的形式固定下來，以便佈置工作和進行定期檢查。

第四節清潔管理的具體措施

第十條保潔管理的具體措施，是指物業管理公司爲了創造整潔、衛生、優美、舒適的物業區域環境所採取的行之有效的方法和手段。主要有以下四項：

（一）生活垃圾分類袋裝化

日常生活垃圾統一收集後運至指定地點進行無害化、資源化、減量化處理，從而大大改善環境的質量。

生活垃圾分類袋裝化有利於提高物業區域的文明程度和環境質量。物業管理公司應向業戶宣傳生活垃圾分類袋裝化的優越性，要求業戶將垃圾裝入相應的專用垃圾袋內，丟入指定的容器或者指定的生活垃圾收集點，不得隨意亂倒。存放各利生活垃圾的塑料袋應完整不破損，袋口紮緊不撒漏。

（二）進行超前宣傳教育

物業管理公司將在早期介入階段，即“切入點”，如在售房時、分房時、入戶時，對未來的業戶進行超前宣傳教育，明確保潔管理的要求，以便收到事倍功半的效果。

（三）配備必要的硬件設施

爲了增強清掃保潔工作的有效性，物業管理公司將配備與之有關的必要的硬件設施。如在每家每戶門前安置了一隻相對固定的定製的ａｂｓ塑料垃圾桶，上面有蓋，按戶幢配置各種色調，非常美觀，規定業戶每日將生活垃圾袋裝後丟入，由清潔工每日清晨定時收集，用不鏽鋼小車乘電梯下去倒入指定的垃圾箱。

（四）依法處罰及典型曝光

對於各種不良的衛生習慣除了進行宣傳教育外，採取必要的硬性措施，依法按規定進行經濟的或行政的處罰。對於極少數屢教不改者，還可以採取典型曝光的方法，在業主委員會、居民委員會和本人單位的配合下，公開其不文明行爲，以儆效尤。

第三章清潔管理機構設置及職責劃分

保潔部設立部門經理(保潔主管)、技術員、倉庫(保潔設備、工具與物料)保管員和保潔員等。保潔部下設樓宇清潔服務班、高空外牆清潔班和公共區域清潔班等班組，各班組設領班和若干經過專業培訓的保潔員。建立起部門、班組、人員的崗位規範、工作流程、服務標準和獎懲辦法，做到保潔管理規範化、標準化、制度化。

第一節清潔工作的重要性

第十一條清潔是最基本的辦公和生活環境

清潔既是工作的需要，也是生活的需要，是用戶接觸最多的一個方面。整潔的周圍環境，不僅使人身體健康，而且能使人賞心悅目，提高工作效率。所以，用戶對清潔看得很重，也往往最挑剔，一旦清潔搞得不好，就會引起投訴。物業管理將盡最大努力爲用戶提供一個整潔的工作和生活環境，滿足不同用戶的要求。

第十二條清潔體現了管理水平

一般需對管理工作做詳盡的考察之後，才能衡量物業管理水平的高低。但是，人們往往憑直覺來衡量，而在直覺方面，清潔給人的影響最深刻。對於環境整潔的物業，用戶和客人們對管理水平往往給予較高的評價，社會上用“清潔是美容師”、“清潔是臉面”來形容清潔工作。

第十三條清潔是建築和設備維護保養的需要

清潔工作在延長建築物和設備使用壽命上起到重要的作用。外牆瓷磚、花崗石如果不經常清潔保養，其表面就會逐漸受到侵蝕；不鏽鋼扶手如果不及時清潔保養，就會生鏽，失去光澤；木質地板如果不經常清潔、打蠟，就會變得灰暗毛糙；地毯如果不經常清洗，就會很快變得骯髒不堪等等。調查表明，地毯保養不好只能用1～2年，保養得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年後光澤就不行了，要再進行磨光，但保養得好可以增加一半以上使用時間。因此，應當從建築物和設備保養的高度、從經濟的角度來認識清潔工作。

第十四條清潔是一門技術

許多人認爲，清潔工作就是掃帚掃掃、抹布抹抹，實際上，現代清潔工作涉及化學、物理、機械、電子等學科的知識。不同的建築物材料需要使用不同的清潔劑，各種現代化的清潔設備(吸塵器、磨光機、吸水機、洗地毯機等)的操作使用，高層外牆清潔的危險性與複雜性等，使現代清潔工作具有相當程度的技術性。

第四章清潔器械和清潔用品

第一節常用清潔器械

第十五條清潔器械的使用

序號名稱用途使用方法

1吸塵器用於地面、牆面和其他平整部位吸灰塵、污物的專用設備是清潔工作中最常用的設備之一。吸塵器啓動時能發出強勁的抽吸力，使灰塵順着氣流被吸進機內儲塵艙，達到清潔地面的目的。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強力型；按適用範圍有吸地面灰塵、吸地毯灰塵、清潔傢俱污物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩

1.0目的

通過對員工食堂進行安全、衛生、健康、服務意識和服務質量的管理,保證就餐人員的健康安全和提高飯堂服務的滿意度,實現服務員工、服務業主的宗旨。

2.0適用範圍

適用於公司開辦的員工食堂。

3.0職責

3.1食堂管理員負責制定各崗位操作規程;合理調配食堂人力、物力資源;控制進貨質量;覈算食堂成本;安排、檢查食堂整體的環境、安全事項。

3.2食堂出納負責管理就餐卡。

3.3食堂倉管負責統計調配進出貨物。

3.4食堂檢查員負責協助食堂管理員檢查食堂整體的環境、安全事項,並負責統計調配進出貨物。

3.5食堂各操作崗位執行本崗位操作規程。

4.0作業用具

4.1廚具(鍋、鏟、菜刀、盤、碗、碟、桶、勺、夾子、貼板、菜框等)

4.2柴油爐竈、液化氣爐竈、和麪機、壓面機、切肉機、冰箱、蒸籠

4.3消毒櫃、洗潔精、漂白水、消毒藥品

4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子

4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、膠手套、圍裙

4.6抹布、掃把、拖把、地刷、垃圾鬥、垃圾桶

4.7抽油煙設備、排風機、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、滅火器

4.8音響設備

5.0作業流程

5.1食堂管理員每週五編制下週菜單。編制菜單的內容(品種)要適應就餐人員的要求,數量要儘量做到無剩餘。存放乾貨和日用品類的飯堂倉庫應經常保持通風,防止食品黴爛變質,存放油類的倉庫應做好通風防火設備,庫內嚴禁煙火。飯堂倉庫實行專人保管,保管人員要及時掌握庫內的物品數量、質量情況,不足時或有變質時應及時通知飯堂負責人分別進行補充和核實並清理。

5.2菜單編制完後,經後勤主管確認報選定的送菜公司進行送菜。選定的送菜公司必須是市政府指定的菜藍子工程,具備工商、衛生等部門的許可證,能夠保證送菜的質量、數量和時間,價格合理,具有良好的信譽,將其列入長期供方,按照《供方控制程序》加以控制。

5.3菜送達後應由飯堂管理員進行數量、質量的檢查。發現不合格品或不足量的應立即通知送菜方進行退換或補量。對屢次出現送菜質量嚴重不符合的應對其重新評定或另選送菜公司。

5.4菜檢合格後肉類食品首先由送菜方派人進行初加工。對肉類食品(如肉、雞、魚等)不得留有毛屑、魚鱗、殘皮,做到無異味。送菜方派出的粗加工人員必須是身體健康(出具有效的健康證)、責任心強、有一定的廚房工作經驗;蔬菜類食品應去根、去表皮、去腐爛枝葉,將菜清洗乾淨,做到無蟲草、無雜物、無異味,並符合切配要求。

5.5菜經初加工、洗淨後,切配工按每日菜單進行切配,切配前應將貼板和刀清洗乾淨,熟食和生食貼板應分開專用,將肉類、蔬菜原料加工成絲、片、丁、塊等,儘量做到厚薄均勻、長短一致、不能連刀,完成切配後應將菜置於盆、筐、盤等容器中並放於工作臺上,以便取用烹炒。

5.6進入飯菜烹製流程,廚師在點燃柴油爐竈時應先檢查有無漏油情況,防止外部起火;點燃液化氣爐竈應注意檢查有無漏氣,防止液化氣爆炸傷及人員。使用爐竈時,還應控制冷卻水的流量,使用完畢後即時關閉。完成飯菜烹製後應即時關閉風機。廚師應熟悉菜譜,並根據營業情況,合理調配菜的數量、出菜時間,確保菜的出口質量、口味,做到不甜、不鹹、不糊,口味適中標準化。

5.7麪點師應掌握水面、發麪等面的性能及各製作技巧(蒸、炸、烤等),餡料的份量、質量、鹹淡等要恰到好處,餡料冰箱內儲存時間不得超過48小時,應確保新鮮。

5.8售買飯菜時必須穿着乾淨的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上崗前要洗手,打飯打菜時數量要均勻,計算費用要準確、快速,並熟練操作卡機。

5.9洗碗程序:一刮、二洗、三衝、四消毒;一刮指將碗碟剩菜剩飯刮除乾淨;二洗指用洗潔精清洗碗碟油污,並放入消毒盆;三衝指將碗碟的油污和洗潔精、消毒水沖洗乾淨;四消毒指將碗碟放入消毒櫃。洗碗時應帶防水膠手套,避免洗潔用品直接與人體皮膚接觸。清洗時碗碟盤應做到清潔光亮,無油污和剩餘雜物。清洗碗碟後的髒水應過濾出剩飯菜,不得將帶有飯菜的水倒入排水溝。

6.0員工管理

6.1食堂所有入職員工應持健康證和培訓證,並每年定期檢查。各類廚師應持相應的等級證書。食堂所有員工每年體檢兩次。

6.2服裝、鞋帽:根據飲食行業規範制服樣式,每人每年配備白色長短袖衣各兩套、白色帽子兩頂,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每週清洗兩次;每人每月配備一雙防滑雨鞋;一次性衛生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一換。

6.3儀容儀表:男員工發不過耳,鼻毛不外露、不留鬍鬚、女員工發不過肩,不得佩戴首飾,不得紋身、不得有頭屑,指甲不超過2毫米,不得穿赤腳穿拖、涼鞋;食堂工作人員須講究個人衛生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理髮、勤洗澡、勤洗衣被、勤換衣;手被弄髒或上衛生間後必須經洗手後方可再工作;有感冒或皮膚出現傷口或化膿感染者應立即安排到與食物接觸不到的工作崗位工作或暫時離崗。

6.4食堂所有員工應佩戴員工證,憑員工證出入工作場所,廚房出口處貼警示標識'閒人免進',維修人員、檢查人員進入廚房時須由廚房工作人員引領進入。

6.5食堂所有門鎖配有兩套鑰匙,一套由食堂管理員保管,一套由值班人員保管。值班人員在交接班時須將鑰匙完整移交併有記錄。

6.6食堂實行24小時值班制度,就餐時間外,值班人員應負責檢查各進出口房門是否關閉,檢查竈口主油管開關是否關閉,檢查除冰箱外所有電器是否關閉。

7.0作業用具管理

7.1絞肉機、切肉機、壓面機

7.1.1不能溼手插接電源插頭和開關。

7.1.2將肉、面放入機器時不能直接用手按壓,要用硬物按壓。

7.1.3清洗機器時應切斷電源。

7.2廚具和餐具須經消毒處理。

7.3爐竈排煙罩每半年清洗一次

7.4使用標有'環保'標記的洗潔精、一次性飯盒、筷子、湯杯等。

8.0環境管理

8.1飯堂要做好防塵、防蠅、防潮、防黴變、防腐爛工作。

8.2就餐開始前應拖乾淨地面,保持地面的衛生。對重要地方應鋪設防滑地毯,同時在飯堂進出入口設置明顯的小心地滑'警告牌。

8.3就餐時,衛生清潔人員應及時把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐環境的衛生。

8.4烹製飯菜時,排風機、抽油煙機應保持正常工作,防止火災隱患。油煙排放應進行分離處理,

8.5每餐烹製或製作完畢應將廚房地面衛生徹底打掃乾淨,保證廚房的衛生。廚房內應定期進行消殺工作,防止有害細菌產生或傳染。

8.6消殺管理

8.6.1蟑螂每週消殺一次。

8.6.2食堂配備應八臺滅蠅燈作爲日常蚊蠅消殺措施。

8.6.3聯合廣場管理處環境組放置粘鼠板、老鼠藥,及時清理、更換。

8.7食堂垃圾清理由專門垃圾清倒公司負責清理。每日的剩飯剩菜由專人送至禽畜養殖點作爲飼料,食堂管理人員不定期對禽畜養殖點進行實地考察。地溝排放的廢油廢水由聯合廣場管理處統一處理。對有污染環境或散發異味的垃圾要及時分開清理。

8.8節水節電

8.8.1公共區域照明控制:根據就餐人數分組控制燈光開啓,做到人少開少、人走即關。

8.8.2作業區域照明控制:做到人走燈滅,作業完畢後關閉相關用電器。

8.8.3大功率的用電器(電爐、蒸鍋、湯鍋、空調)在確保食物煮熟的前提下,不得人爲延長使用時間。湯鍋工作時間爲早晨8:30-10:00;經理餐廳空調開啓時間爲週一至週五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。

8.8.4洗菜、洗碗時控制水流量,杜絕長流水現象,對漏水的籠頭應及時進行修理,減低水資源的流失率。同時,還應儘量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。

9.0倉庫、油庫管理

9.1食堂倉庫實行專人管理,存放乾貨和日用品類的飯堂倉庫應使存量爲保證正常運作的最低限量,並經常保持通風,防止食品黴爛變質。倉庫管理人員要及時掌握庫內的物品數量、質量情況,不足時或有變質時應及時通知飯堂負責人分別進行補充和核實並清理。

9.2油庫管理

9.2.1地面鋪沙20公分,能夠吸收兩桶油量。

9.2.2配備一個懸掛式自動乾粉滅火器,三個手提式滅火器。

9.2.3配備一個14公分換氣扇。

9.2.4油庫鑰匙由專人保管,每次加油由專人負責。

10.0異常情況處理

10.1切配時發生割傷手腳時,情節輕利用就近止血藥品和紗布進行止血和包紮。如傷勢嚴重應在進行止血同時立即送往醫院就治,並上報公司。

10.2發生油鍋起火時,如火勢輕應選用就近的滅火器材進行初期火災的撲滅。如火勢較大,無法控制時,應立即隔離附近可燃物,並進行滅火,同時立即報火警和上報公司領導。

10.3發生油管或燃氣管破裂造成漏油漏氣時應立即通風或清掃,同時通知燃油管道公司進行維修。

10.4當飯堂地面發生不慎飯菜倒地造成地面打滑時,在進行清掃的同時應放置警告牌,在清理完畢前提醒人員繞道而行,以防摔傷。

10.5當發生食用飯堂食物有不良反應時,應立即停止出售相關物品,並把人員送往醫院檢查,查找原因。

11.0記錄

1.0目的

保證供方提供的物資和服務符合組織要求達到的規定標準,對產品服務的最終實現提供優質保障;

2.0適用範圍

適用於公司對物資採購的控制及對評價、選擇供方服務的管理;

3.0職責

3.1管理部根據實際情況,選擇物資供應商和供方,並進行供方評審確定物資供應商和供方名單;

3.2辦公室負責員工標識、辦公用品等物資的採購,管理部負責其它物資的採購;並分別制定《物資採購計劃單》;;

3.3各相關責任部門負責物業管理過程供方提供服務的控制;

3.4各倉庫由各部門(管理處)負責管理,倉管員負責各類已採購物資的質量、數量、驗收及採購物資的保存;

3.5總經理負責審批《物資採購計劃單》;

4.0程序

4.1供方評審

4.1.1相關專業人員配合管理部選擇物資供應商或服務供方,選擇依據包括但不限於:

a)公司現狀及發展目標;

b)供方基本情況,例如服務態度、營業執照及地理位置等,服務供方還應考察人員基本素質及服務水平是否能達到公司要求;

4.1.2管理部組織人員進行供方評審,評審內容包括但不限於:

a)營業執照和產品經營資格證書或執業資質證書;

b)顧客滿意率及行業中的聲譽和口碑;

c)有人員和設備能保證及時提供配件和售後服務,從業人員的持證上崗率合格;

d)評審時的物資樣品質量達到100%,現場操作人員服務質量達到100%的合格;

e)在保證質量的前提下考慮價格;

f)評審完畢,管理部填寫《供方評審報告》;

4.1.3評審合格的物資供應商在《合格物資供應商名單》中登記,合格服務供方在《合格供方名單》中登記。不合格者,由管理部填寫《不合格報告》不予登記,《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》由管理部編制,總經理審批;

4.1.4管理部對評審合格的物資供應商和供方每年進行復評,填寫《物資供應商評價報告》和《供方評價報告》以保證其持續提供合格產品的能力,複評不合格者,應從《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》中除名。

4.2各部門、小區與合格的服務供方簽訂服務分包合同時在合同中應明確:

a)提供服務的範圍、期限、質量要求;

b)公司對供方所提供服務的監督方法和供方的保證措施;

c)雙方的權利和義務;

d)違約責任,賠償等事項;

4.3當合格物資供應商和供方在提供產品或服務中出現問題時,各責任部門應會同採購人員採取以下措施,以保證產品、服務符合要求:

a)與供應商或供方溝通,要求其採取糾正措施將出現不合格產品的機率降至最低,必要時向其提供一定的幫助。

b)嚴密採購的驗證或檢驗過程,嚴格監控供方提供服務的過程。

c)根據合同限制或停止物資供應商供貨/供方的服務,並從《合格物資供應商名單》和《合格供方名單》中另選供應商或供方以保證產品實現。

4.4採購

4.4.1每月底各部門(管理處)制定下月《物資需求計劃》交綜合辦;

4.4.2綜合辦根據各部門(管理處)的《物資需求計劃》制定公司下月,

《物資採購計劃單》,《物資採購計劃單》應包括:採購物資的名稱、型號、規格、數量及所購物資的質量等級和要求;

4.4.3採購人員根據《物資採購計劃單》內容在《合格物資供應商名單》中選購,如果該物資無法在合格的物資供應商中選購時,採購人員應上報綜合辦經理,由綜合辦經理組織人員重新選擇物資供應商進行臨時評審,臨時評審準則根據實際情況而定,至少應包括供方評審內容中的a、d'項;

4.4.4各部門(管理處)每月初按本部門(管理處)本月《物資需求計劃》到公司倉庫領取本月所需物資,如遇突發事件需另外購買時,部門(管理處)負責人可決定臨時購買,但應向綜合辦經理說明,各小區管理處主任可決定單價在200元(含200元)以下物資的採購,大廈管理處主任可決定單價在500元(含500元)以下物資的採購;

4.4.5服務供方項目應由相關部門根據顧客要求進行評審,並填寫《服務分包申請計劃》、《服務分包申請計劃單》包括:服務項目範圍、質量要求、期限等,經授權人審批後報管理部。

4.4.6綜合辦根據《服務分包申請計劃單》內容在合格的供方名單中選擇適當的供方。

4.5物資的驗證與接收。

4.5.1所有采購的物資,由有關採購部門或申購部門根據具體產品驗收的必要性和採購文件、資料和驗證標準分別對產品進行驗證,並記錄驗證結果,及時通知倉管員進行檢驗和入庫,倉管員按《採購物資檢驗規程》進行驗收。

4.5.2如果有必要在供方現場檢驗時,應檢驗合格後進行記錄纔給予放行。

4.5.3對於服務分包項目應由分管部門在服務過程中對其服務質量進行定期和不定期檢查,其中屬一次性分包服務項目如:外牆清洗,管理處必須加強過程的連續監控和採取竣工驗收,明確其是否符合有關規定和合同的要求。

爲認真做好崗位的工作交接和公共秩序維護器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公共秩序維護器材損失，特制定本制度。

1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切後果由交班人負責。

3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然後各公共秩序維護員到各自崗位換班；

2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；

3、公共秩序維護人員交接班時，必須認真填寫《上海洋譽物業有限公司公共秩序維護交接班登記表》，並簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開後，接班人才發現屬於上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；

4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；

第一章總則

一、爲加強公司安全生產管理，防止和減少事故發生，保障職工的生命和財產安全，促進公司發展，根據《中華人民共和國安全生產法》、《重慶市安全生產行政責任追究暫行規定》等有關法律法規，制定本制度。

二、凡在本公司管理範圍內從事與安全生產活動有關的部門和個人，必須遵守本制度。

三、安全生產貫穿於設備、設施運行、維護、維修、改造的全過程，必須貫徹“安全第一，預防爲主”的方針，堅持以部門、項目部、管理處爲中心，實行屬地化管理，堅持“誰主管、誰負責”、“誰審批、誰負責”的原則。

四、各部門、項目部、管理處必須嚴格遵守國家有關安全生產的法律、法規，正確處理安全與效益、安全與生產、安全與發展、安全與穩定的關係，努力改善勞動條件，確保安全生產。

五、公司法人對安全生產負直接領導責任，各部門主管對管轄區域負全面領導責任，是本部門、管理處安全生產的第一責任人。

六、各部門所屬的從業人員有依法獲得安全生產保障的權利，並應依法履行安全生產方面的義務。

七、各部門應當加強對安全生產工作的領導，督促各有關班組或個人認真履行安全生產監督管理職責，對安全生產監督管理中存在的重大問題及時予以協調解決。

八、各部門應採取各種形式，加強對有關安全生產的法律、法規和安全生產知識的宣傳，提高員工的安全生產意識。

九、公司鼓勵和支持安全技術研究和安全生產先進技術的推廣應用，提高安全生產管理水平。

十、公司對在提高安全生產管理水平、改善安全生產條件、防止安全事故、參加搶險救護等方面取得顯著成績的項目部和個人給予獎勵。

十一、公司各部門是本公司安全生產工作的'監督管理部門，依照國家有關安全生產的法律、法規和本制度的規定，對本公司的安全生產工作實施管理。

十二、本制度依據國家現行的有關安全生產的法律、法規、標準、規範、規程和上級部門對安全生產管理的規定編制。

第二章安全生產管理制度的建立

十三、本安全生產管理制度的建立是結合雅仕物業公司的特點，以確保安全生產體系具有可操作性。各部門日常安全生產工作除按安全生產製度運行外還必須嚴格遵守國家、行業及地方性安全生產法規。

十四、公司成立以公司法人爲組長，負責安全生產工作的公司經理爲副組長，成員由各部門主管組成的“安全生產領導小組”，下設安全管理機構，成立安全生產辦公室，配備與安全生產工作相適應的專（兼）職管理人員，對公司內部的安全生產工作進行指導、監督、管理和檢查。

第三章安全生產責任制

十五、安全生產第一責任人（公司法人）安全生產責任制：

1、建立健全並落實以安全生產責任制爲核心的安全生產規章制度和操作規程；

2、建立健全與本單位經濟活動相適應的安全生產管理機構，配備安全生產管理人員，按照有關規定足額提取安全生產費用，落實安全生產經費；

3、督促、檢查本單位的安全生產工作，按照有關規定開展安全生產標準化建設，組織開展安全生產監督檢查、安全隱患排查整治和安全宣傳教育培訓工作；

4、將安全生產工作與業務工作緊密結合，一起部署，一起落實，一起檢查，一起考覈；

5、負責配備符合國家標準或者行業標準的勞動防護用品；

6、制訂並實施生產安全事故應急救援預案；

7、發生生產安全事故後，應當趕赴現場，組織搶救，保護現場，做好善後工作，執行事故處理決定。

十六、分管安全生產管理工作經理（安全生產直接責任人）的安全生產責任制：

1、負責安全生產日常監督管理工作，督促落實安全生產責任制；

2、監督檢查安全生產標準化建設和安全隱患排查整治工作；

3、監督檢查單位負責人、管理人員和從業人員的安全生產宣傳教育培訓工作；

4、督促做好作業場所的勞動保護工作，預防和消除職業危害；

5、發生生產安全事故後，應當趕赴現場，組織搶救，保護現場，做好善後工作，督促執行事故處理決定。

十七、部門安全生產責任制

1、在公司經理的帶領下開展安全生產工作。

2、部門按照公安部61號令的要求，開展管轄區域的消防安全管理工作，做好日常防火安全檢查工作。

3、積極配合公司對內對外的消防安全宣傳教育，搞好羣防羣治工作。

4、負責部門員工的消防安全知識宣傳教育，協助管理處負責人制定滅火作戰計劃，參與每半年組織實施的應急救援演練。

5、建立健全管轄區域的安全生產檔案及各項安檢記錄，並及時更新完善與安全生產有關的資料。

十八、班組長安全生產責任制

公司所屬的維修部長、保安班長，爲其班組的安全生產責任人，其職責是：

1、對本班組安全生產和員工人身安全、健康負責；

2、發現事故苗頭和事故隱患及時處理和上報；

3、組織安全檢查活動，堅持班前講安全、防火，班中檢查安全、防火，班後總結安全、防火工作；

4、認真貫徹執行安全規章制度，嚴格執行操作規程；

5、發生事故立即報告，並採取積極有效措施，制止事故擴大，組織員工分析事故原因；

6、對從事有明顯危險或嚴重違反操作規程的職工有權停止操作，並安排好崗位操作人員，報告上級領導；

7、有權制止未經三級安全教育和安全考覈不合格員工獨立操作；

8、搞好安全和消防設施、設備的檢查和維護保養工作，檢查員工合理使用勞保用品和正確使用各種消防器材。

十九、公司員工安全生產責任制

公司所有在職員工爲所在崗位的安全生產責任人，其職責是：

1、認真學習上級有關安全生產的指示，規定和安全規程，熟練掌握本崗位操作規程；

2、上崗操作時必須按規定穿戴好勞動保護用品，正確使用和妥善保管各種防護用品和消防器材；

3、上班要集中精力搞好安全生產，平穩操作，嚴格遵守勞動紀律和工作流程，認真做好各種記錄，不得串崗、脫崗、嚴禁在崗位上睡覺、打鬧和做其它違反紀律的事情，對他人違章操作加以勸阻和制止；

4、認真執行崗位責任制，有權拒絕一切違章作業指令；

5、嚴格執行交接班制度，發生事故時要及時搶救處理保護好現場，及時如實向領導彙報；

6、加強巡迴檢查及時發現和消除事故隱患，自己不能處理的應立即報告；

7、積極參加安全活動，提出有關安全生產的合理化建議。

8、保護事故現場，協調調查事故原因。

第四章安全生產工作例會制度

二十、安全生產工作例會制度

1、爲充分發揮公司及管理處安全生產管理的監督管理作用，做好對管理處安全生產狀況的研究分析及重大安全生產問題的對策制訂，公司實行安全生產例會制度。

2、公司每半年組織召開一次安全生產工作會議，對公司半年來的安全生產工作進行總結，對下半年度的安全生產規劃及安全生產工作進行部署。

3、公司安全生產辦公室每季度組織召開一次安全生產會議，對公司本季度的安全生產形勢進行分析，研究、統籌、協調、指導重大安全生產問題。

4、公司必須堅持使安全生產例會制度化，並認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質內容，都能解決一定的實質問題。

第五章安全生產檢查制度

二十一、安全生產檢查制度

1、爲增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全生產，必須加強管理處安全生產檢查。

2、安全生產檢查的依據：國家有關安全生產的法律、法規、標準、規範、規程及政府、上級部門和公司有關安全生產的各項規定、制度等。

3、各級安全生產檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等爲主要內容。

4、公司安全檢查應以定期安全檢查爲主，以查處安全生產隱患爲主要內容，每月至少組織進行一次。

5、公司及所屬各單位每季度組織對安全問題進行專項、重點檢查。

6、各部門應根據生產實際及綜合氣候變化組織季節性安全檢查。

7、部門安全檢查結束後，要認真全面系統地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發現的問題，制定整改措施，落實整改，並將整改、複查情況及時反饋到公司安全生產辦公室。

第六章安全知識教育、培訓制度

二十二、安全知識教育、培訓制度

1、每年以創辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。

2、各部門每月組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法管理。

3、部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。

4、對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。

5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經考試合格後方可上崗。

6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

第七章安全日常巡查制度

二十三、防火巡查、檢查制度

1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。

2、安全生產管理職能部門每週對公司進行安全巡查。每月對單位進行一次防火檢查並複查追蹤改善。

3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，並按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。

4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，受檢部門主管應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改。

5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

第八章安全設施管理維護制度

二十四、安全疏散設施管理制度

1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁佔用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

2、應按規範設臵符合國家規定的消防安全疏散指示標誌和應急照明設施。

3、應保持防火門、消防安全疏散指示標誌、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處於正常狀態，並定期組織檢查、測試、維護和保養。

4、嚴禁在辦公期間將安全出口上鎖。

5、嚴禁在辦公期間將安全疏散指示標誌關閉、遮擋或覆蓋。

二十五、消防設施、器材維護管理制度

1、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好。

2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查瞭解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態。

3、消防設施和消防設備定期測試：

（1）煙、溫感報警系統的測試由消防工作管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。

（2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。

（3）正壓送風、防排煙系統每半年檢測一次。

（4）室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。

（5）其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。

4、消防器材管理：

（1）每年對滅火器進行普查換藥。

（2）每季度巡查消防器材，保證處於完好狀態。

（3）對消防器材應經常檢查，發現丟失、損壞應立即補充並上報領導。

（4）本轄區的消防器材由管理處負責管理，並指定專人負責。

第九章安全事故報告制度

二十六、秩序維護部制定24小時值班制度，客戶服務部將物業公司24小時值班電話張貼告知業主；現場值班人員嚴格執行安全事故報告制度，發現事故及時如實上報，安全生產負責人、經理、部門主管第一時間趕到現場協調指揮，避免事態激化，並積極做好善後處理工作，儘快消除事故後遺症；若物業小區發生安全生產事故，無論物業服務企業是否有責任，第一時間向區房管局及轄區街鎮如實報告情況。

二十七、火災隱患整改制度

1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。

2、在防火安全檢查中，應對所發現的火災隱患進行逐項登記，並將隱患情況書面下發各班組限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。

3、在火災隱患未消除前，各班組應當落實防範措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，並由單位上級主管部門或當地政府報告。

4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應當在規定的期限內改正並寫出隱患整改的覆函，報送公安消防機構。

二十八、用火、用電安全管理制度

1、用電安全管理：

(1)嚴禁隨意拉設電線，嚴禁超負荷用電。

(2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。

(3管理處下班後，該關閉的電源應予以關閉。

(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。

2、用火安全管理：

（1）嚴格執行動火審批制度，確需動火作業時，作業單位應按規定向消防工作管理部門申請“動火許可證”。

（2）動火作業前應清除動火點附近5米區域範圍內的易燃易爆危險物品或作適當的安全隔離，並向管理處借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用，結束作業後應即時歸還，若有動用應如實報告。

（3）如在作業點就地動火施工，應按規定向作業點所在管理處主管人員申請，申請部門需派人現場監督並不定時派人巡查。離地面2米以上的高架動火作業必須保證有一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。

（4）未辦理“動火許可證”擅自動火作業者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除。

二十九、易燃易爆危險物品和場所防火防爆制度

1、易燃易爆危險物品應有專用的庫房，配備必要的消防器材設施，倉管人員必須由消防安全培訓合格的人員擔任。

2、易燃易爆危險物品應分類、分項儲存。化學性質相牴觸或滅火方法不同的易燃易爆化學物品，應分庫存放。

3、易燃易爆危險物品入庫前應經檢驗部門檢驗，出入庫應進行登記。

4、庫存物品應當分類、分垛儲存，每垛佔地面積不宜大於一百平方米，垛與垛之間不小於一米，垛與牆間距不小於零點五米，垛與樑、柱的間距不小於零點五米，主要通道的寬度不小於二米。

5、易燃易爆危險物品存取應按安全操作規程執行，倉庫工作人員應堅守崗位，非工作人員不得隨意入內。

6、易燃易爆場所應根據消防規範要求採取防火防爆措施並做好防火防爆設施的維護保養工作。

三十、義務消防隊組織管理制度

1、義務消防員應在消防工作管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考覈應達到規定的指標。

2、要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能。

3、按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，並結合實際不斷完善預案。

4、每年舉行一次防火、滅火知識考覈，考覈優秀給予表彰。

5、不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。

三十一、滅火和應急疏散預案演練制度

1、制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案。

2、組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案。

3、每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。

4、應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。

5、演練結束後應召開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。

三十二、燃氣和電氣設備的檢查和管理制度

1、應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明並經維修部確認後方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)。

2、防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次並記錄。

3、電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝臵合格、正常並具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試。

4、各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患。

5、未經批准，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測後投入使用。

6、電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物並定期檢查、排除隱患。

7、設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源。

8、除已採取防範措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火。

9、使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅。

10、場所內嚴禁吸菸並張貼禁菸標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁菸的規定。

第十章安全生產工作考評和獎懲制度

三十三、安全生產工作考評和獎懲制度

1、對安全生產工作作出成績的，予以通報表揚或物質獎勵。

2、對造成安全生產事故的責任人，將依據所造成後果的嚴重性予以不同的處理，除已達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外，根據本單位的規定，對下列行爲予以處罰：

（1）有下列情形之一的，視損失情況與認識態度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡：

A、使用易燃危險品未嚴格按照操作程序進行或保管不當而造成火警、火災，損失不大的；

B、在禁菸場所吸菸或處臵菸頭不當而引起火警、火災，損失不大的；

C、未及時清理區域內易燃物品，而造成火災隱患的；

D、未經批准，違規使用加長電線、用電未使用安全保險裝臵的或擅自增加小負荷電器的；

E、謊報火警；

F、未經批准，玩弄消防設施、器材，未造成不良後果的；

G、對安全小組提出的消防隱患未予以及時整改而無法說明原因的部門管理人員；

H、阻塞消防通道、遮擋安全指示標誌等未造成嚴重後果的。

（2）有下列情形之一的，視情節輕重和認識態度，除責令賠償全部或部分損失外，予以通報批評：

A、擅自使用易燃、易爆物品的；

B、擅自挪用消防設施、器材的位臵或改爲它用的；

C、違反安全管理和操作規程、擅離職守從而導致火警、火災損失輕微的；

D、強迫其他員工違規操作的管理人員；

E、發現火警，未及時依照緊急情況處理程序處理的；

F、對安全小組的檢查未予以配合、拒絕整改的管理人員。

（3）對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。

（4）對違反消防安全管理導致事故發生(損失輕微的)，但能主動坦白並積極協助相關部門處理事故、挽回損失的肇事者或責任人可視情況予以減輕或免予處罰。

第十一章生產安全預警制度

三十四、物業小區內關鍵位臵（特別是涉及人身安全處）設立明顯的警示標誌和提示標語，各部門巡查時對涉及業主專有部分的安全隱患要盡到提示義務，儘可能避免意外事故的發生。

三十五、對於重大節假日，各部門在節假日前一週進行節前安全自查，發現安全隱患進行整改；節假日前三天物業公司組織統一的節前安全檢查、整改。

三十六、對於雨季汛期或高溫等特殊季節、惡劣天氣、集中裝修期間或其他地區突發重大事故時，根據主管部門、轄區街鎮、氣象預報或者其他地區事故的教育啓示，視情況採取內部開會、小區內張貼通知、天氣預報等合適方式，及時發出安全生產的預警提示，並跟蹤監督預警提示的落實情況。

第十二章安全生產資料存檔備案制度

三十七、公司各部門針對安全生產工作設立專門的、系統的安全生產檔案資料，如：工作管理制度、巡查記錄表、員工培訓記錄表、報事報修維修表、各類應急預案、違章搭建上報記錄等，並及時更新完善與安全生產有關的資料，既要將安全工作落實到位，也要做到有據可查。

第十三章高層建築消防安全管理制度

三十八、高層建築消防安全管理制度

1、高層建築所屬管理處負責人是主要消防安全責任人，對本單位的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規和有關制度；

2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，組建義務消防隊，定期進行業務培訓，開展自防自救工作；

3、凡新、改、擴建及內部裝修、安裝大型壁掛廣告，均應將設計圖紙（方案、初設、施工圖）報消防監督部門審批，經審覈同意後方可施工；工程竣工後，必須經消防監督部門驗收合格方可使用；

4、高層建築內動用明火作業時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監督部門批准，動火單位應嚴格執行動火制度，採取防火措施，做好滅火準備；

5、高層建築內動用明火作業時，必須由經營或使用單位的消防安全負責人和消防監督部門批准，動火單位應嚴格執行動火制度，採取防火措施，做好滅火準備；

6、經營或使用單位的職工應掌握消防器材、設施、設備的使用方法，熟悉建築內外的疏散路線；

7、建築物內的走道、樓梯、出口等部位，要保持暢通，嚴禁堆放物品。疏散標誌和應急燈，要保證完整好用；

8、建築物內應按規定和規範配備消防設施、設備、器材及報警電話等設備；消防監控室應設專人每天24小時值班，記錄儀器設備的工作情況，及時處理火警信號；

9、建築物內的消防設施、設備應簽定維護管理合同並嚴格維護管理，確保完整好用；未經單位負責人和公安消防監督部門批准，任何消防設施、設備不得擅自停用或關閉。消防設施、設備、器材的管理人員，要認真履行職責，並建立檔案，詳細記錄有關情況；

10、高層建築單位應根據實際需要建立健全消防宣傳檢查、值班巡邏、用火用電、消防設施管理等制度，落實逐級防火責任制，嚴格獎罰制度；

11、開展經常性的防火檢查，發現不安全隱患和事故必須立即報告並採取相應的措施，不得隱瞞不報或擅離職守。

第十四章室內停車場安全管理制度

三十九、室內停車場安全管理制度

1、停車場所屬管理處的負責人對停車場的消防安全工作負直接責任，貫徹實施消防法律法規和有關制度；

2、建立消防管理機構，確定防火負責人，配備兼職安全管理人，按規定組建義務消防隊，定期進行業務培訓，開展自防自救工作；

3、凡新、改、擴建車場，應將設計圖紙報消防監督部門審批，經審覈同意後方可施工；

4、工程竣工後，必須經消防監督部門驗收合格方可使用；

5、制定並嚴格執行用火用電管理制度、值班巡查制度、消防安全宣傳檢查制度、消防安全逐級責任制度等必要的消防安全制度，制定火災應急方案，指定專人值班；

6、對入庫車輛應確定專人進行仔細檢查，消除不安全隱患，車輛應在確定地點存放，不得堵塞通道和影響消防設施的使用。入庫的車輛嚴禁攜帶易燃易爆物品；

7、車庫的電氣裝臵必須由正式電工按規定安裝，電線須穿金屬導管或不燃材料管保護，接線處應穿接線盒。車庫內不得設臵移動照明燈具和碘鎢燈，不準使用電爐等家用電器；

8、車庫內嚴禁動用明火，在醒目的地點設防火標誌。確需動用明火時（含電焊、氧焊），必須辦理動火證，經單位防火負責人批准，並採取嚴格的安全措施確保安全；

9、車庫內嚴禁進行車輛維修作業以及其他作業，嚴禁在通道上停車，嚴禁超量停車。不得存放其他物品；

10、車庫內應按規定配備消防設施、設備和滅火器材及報警電話，並確定專人負責管理維護，使之完好有效；

11、開展經常性的防火檢查，發現不安全隱患和事故必須立即報告，並採取相應的措施，不得隱瞞不報或擅自逃離現場。

第十五章安全生產管理目標

四十、安全生產管理目標

1、因安全措施不到位，造成的工傷死亡、重傷事故爲“零”。

2、無因管理失職引起的火災、爆炸事故。

3、因管理責任造成的事故負傷控制在1‰以下。

4、無因管理責任造成的設備原因造成的重大安全事故。

第十六章安全生產責任追究

四十一、公司對管理處進行安全生產目標考覈，年終按目標完成情況實行獎懲。對發生特、重大安全責任事故，造成極壞社會影響並給公司帶來重大經濟損失的，要追究負責人和當事人的責任。

四十二、公司要對在安全生產工作中做出顯著成績的集體、個人給予表彰、獎勵，並與其經濟利益掛鉤。對因玩忽職守、違反規章制度和管理規定而造成事故，使人民生命財產及企業效益蒙受損失的有關責任人，應根據事故性質、責任大小，分別給予行政處分和經濟處罰。對構成犯罪的，移交司法機關處理。

第十七章附則

四十三、本制度適用於本物業公司公司。物業公司的安全生產、消防安全責任人離任時，應做好安全生產責任制的交接工作，新任安全生產、消防安全負責人應按照其所在崗位的職責履行安全生產責任制。

四十四、本安全生產管理制度的執行，從20xx年7月1日起執行。

爲了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。

一、全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具

體工作目標，嚴格履行自己的職責。

二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視爲曠工處理（按獎懲制度第六條執行）

三、做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或幹其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執行。

四、嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底彙總，於次月1日報經理審查後交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。

五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事後銷假。杜絕不請假或先離崗後請假，違者按曠工處理。

六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）

七、嚴禁打架鬥毆，聚衆鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。

八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。

十、水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用徵收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發現將按獎懲制度第十條執行。

十一、工作時間定爲每天8小時，職工週日除留一人值班外，其餘人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節假日據情況安排休息）。

1.目的

通過制訂管理員工作規程,從而使管理員的各項工作得以正常而有序的進行。

2.適用範圍

適用於客服中心管理員。

3.職責

3.1負責業主房屋裝修時的巡視檢查工作;

3.2負責對樓宇空置房屋的管理;

3.3監督樓宇內的清潔、保安、維修、園藝等工作的開展;

3.4協助對業主檔案進行管理,掌握住戶基本情況及做好住戶的調查、巡訪工作;

3.5對本樓宇住戶當面諮詢和投訴等事項進行處理;

3.6負責樓宇內各標識的使用和維護管理;

3.7做好對住戶信件、報刊等的分發工作;

3.8對小區業主/住戶綜合費用的催繳;

3.9積極配合搞好社區文化活動和辦好小區宣傳欄以及各類通知、通告等的張貼;

3.10負責樓宇的每日巡查,發現問題及時協調相關部門處理;

3.11協助工程維修隊對空調安裝進行管理;

3.12協助對業主房屋相關遺留問題的跟進、協調和處理;協助工程維修隊做好業主驗房工作;

3.13積極處理有關本崗位的報事內容,同時協調監督本樓宇其它報事申報內容的完成情況,每週對報事情況進行統計分析;

3.14協助前臺做好對業主的接待與服務工作;

3.15協調住戶間的關係,並及時處理住戶間的紛爭;

3.16對客戶特約服務請求協調相關單位/部門完成;

3.17做好管理處與住戶之間的溝通,加強物業法規知識宣傳。

3.18協助對樓宇水、電、氣、通訊、有線電視等設施的巡視檢查。

4.工作程序

4.1費用的收繳

4.1.1費用包括

物業管理費

水、電、氣等公用事業費;

有償服務費

4.1.2流程

收銀員計費-在繳費清單上打印出當月各項費用---片區管理員做好繳費通知---業主和住戶到收費中心繳費---未按時繳費的由管理員發出催繳通知書。

4.1.3費用拖欠的處理辦法

對已收到催繳通知的業主但仍未及時繳費的,由管理員發出限期繳費通知,並通知滯納金已開始計算;

限期內仍不繳費的,管理員應主動上門訪問,詢問業主不繳費的原因和事由,管理員應做好耐心的解釋和說明,若業主對物業管理有什麼不滿意的地方,應向其道歉並詢問業主的真實想法;

管理員上門訪問催繳仍不能解決問題的,助理應親自上門拜訪並妥善協調處理業主和住戶不繳費的原因。若業主無正當理由拒繳費,應講明不繳費的利害關係;

仍然拒不繳費的,客服中心應會同管理處主任協商解決辦法。

4.1.4協助收銀員做好月、季、半年、年度的收費情況統計工作,並將統計情況報助理和管理處主任;

4.1.5每月自來水等公用事業費及特約服務費收繳應達到100%,物業管理費收繳率達到95%以上。

4.2裝修管理

4.2.1裝修巡檢

負責每天進行一次轄區所有住戶裝修巡檢,查驗是否有違反裝修規定的地方,並認真填寫《裝修巡檢表》,裝修管理規定參見《裝修管理作業標準規程》、《住戶手冊》之相關規定;

對裝修巡檢時發現的違反裝修規定的地方,要求施工方現場整改,如出現重大違規(如破壞承重牆、外立面、廚衛防水層等),則應填寫《裝修違規整改通知單》,遞交業主處理;

每週星期六上午,將統計後的業主房屋裝修及驗收情況報助理;

4.2.2裝修驗收

會同工程隊,做好裝修完工後的檢查驗收工作,填寫《裝修審批及竣工驗收表》並請業主和施工負責人簽字;

將裝修相關資料表格整理後歸檔保存;

4.3標識的使用和設置

4.3.1標識類別;

樓棟號標識;

樓層標識;

門牌號標識

進出入口標識;

電梯標識

信報箱標識;

公共區域的設施,如:游泳池、運動場、中心廣場、遊樂設施等的標識;

辦公區域標識;

其它標識,如緊急情況下的狀態標識等;

安全標識;

道路標識。

4.3.2標識使用對象

高層樓宇;

會所;

公共區域及公共設施、設備;

商務中心;

辦公區域;

在巡檢過程中發現的需設置的臨時標識;

4.3.3負責以上標識擬定,使用和放置,並負責對其進行維護管理;

4.3.4增設標識應填寫《標識使用清單》報上級審覈,經批准後使用;

4.3.5每日對轄區標識檢查2遍,並做好記錄。

4.4投訴處理

參照《業主和住戶投訴處理作業規程》

4.5熟悉掌握所管理片區內住戶基本情況

4.5.1所住戶數,各住戶家庭成員構成情況、戶主姓名、特長、愛好、職業及工作單位等;

4.5.2住戶產權歸屬及其變化情況;

4.5.3房屋租賃及租金情況;

4.5.4房屋結構及質量狀況;

4.6巡訪和回訪

4.6.1積極做好對住戶的巡訪工作,主動上門爲孤寡老幼、殘、病等住戶提供服務,調動住戶參與小區管理,與住戶建立和維持良好的關係,聽取業主和住戶關於物業管理的意見及建議,並做好《巡訪記錄》工作,確保每日對轄區內住戶進行全面巡訪一次;

4.6.2回訪:實施管理處組織的業主意見徵詢活動,通過回訪的方式對業主和住戶評價做真實性與可靠性檢驗,同時驗證業主對服務質量是否滿意。回訪方式一般以問卷方式進行,向業主發放《徵詢意見調查表》、《住戶問卷調查表》,同時注意調查表的回收,確保調查表的回收率在70%以上。回訪時間一般安排在收繳管理費時進行或根據工作需要安排進行。

4.7巡查

參照《樓宇巡查管理作業規程》。

4.8空置房屋的管理

參照《空置房管理作業規程》。

4.10社區文化活動的參與

4.10.1協助做好小區宣傳欄內容的佈置,主要是物業管理政策、法規等業主和住戶關心的內容。

4.10.2配合組織社區活動的籌備工作,如場地佈置、設施設備的準備、並向業主/住戶發出活動通知,做好業戶的接待、組織安排工作,同時注意形象禮儀。具體要求參見每次活動方案;

4.10.3認真配合做好現場秩序維護;

4.10.4配合做好活動結束後的現場清理工作;

4.10.5做好每次活動的信息反饋收集。

4.11特約服務受理

4.11.1當面或電話受理業主/住戶和前臺接待轉交的特約服務請求,並做好詳細登記;

4.11.2根據請求內容派發相關部門或機構進行受理;

4.11.3做好特約服務質量的跟蹤;

4.11.4每月28-30日協助前臺接待對特約服務開展情況進行統計分析,並將統計情況上報。

4.12積極配合前臺接待做好投訴及維修工作有效率及處理及時率的月報表工作。

5.相關文件和質量記錄

5.1《業主和住戶投訴處理作業規程》

5.2《巡訪、回訪記錄表》

5.3《繳費通知單》

5.4《費用催收通知單》

5.5《裝修巡查表》

5.6《裝修違規通知書》

5.7《裝修審批及竣工驗收表》

5.8《業主投訴記錄表》

5.9《空置房屋登記表》

5.10 《空置房屋巡查簽到表》

5.11 《空置房屋巡查記錄表》

1.0目的

晨會是每日工作的第一步，是鼓舞士氣的重要環節，對激勵員工鬥志，明確每日目標，凝聚團隊向心力，激發個人活力，提高個人成長有至關重要的作用。爲規範物業服務中心晨會流程，樹立全體員工良好的精神風貌和工作作風，做到晨會的激勵化、高效化、可執行化，特制訂以下流程。

2.0適用範圍

適用於廣東碧桂園物業服務有限公司各物業分公司物業服務中心。

3.0定義

3.1晨會：每天早上（利用上班前10-15分鐘），全體員工集合一起，互相問候、案例分析、交流信息和安排工作的一種會議形式。

4.0職責和權限

4.1分公司經理每月至少參加一次晨會或例會。

4.2物業服務中心經理負責對會議進行統籌、監督。

4.3客戶助理按照會議工作要求履行職責。

5.0方法和過程

5.1會議時間：每天早上（利用上班前10-15分鐘，或者班次人員較齊全的時間）

5.2會議地點：須選擇在室外人流較多的地方，不得在室內舉行（特殊天氣除外）。

5.3與會人員：分公司經理、物業服務中心經理、物業服務中心在崗人員。

5.4會議內容：執行物業服務中心晨會八步曲。

5.4.1晨會第一步：【唱響晨曲】上班前提前播放或共同演唱一段激勵歌曲，如《光榮與夢想》、《相信自己》、《真心英雄》、《我真的很不錯》等節奏明快的動感曲目，用音樂把清晨的睡意和懶洋洋的情緒一掃而光，主持人（經理/值班經理）進行會前集合整隊，可站成一排或圍成圓圈。

5.4.2晨會第二步：【開場問候】主持人，一句問候開始今天的晨會主持人：“各位夥伴、各位同事大家早上好！”員工回答：“好！很好！非常好！”（加手勢表現，加節奏性拍手。）

5.4.3晨會第三步：【放鬆運動】可參考：向左轉，後面的夥伴搭在前面夥伴的肩膀上，按肩膀、按太陽穴、捶背；向右轉，後面的夥伴搭在前面夥伴的肩膀上，重複以上動作，放鬆身體。

5.4.4晨會第四步：【禮儀互檢】員工互檢儀容儀表，包括：髮型是否整齊；妝容是否到位；衣褲是否乾淨；鞋襪搭配是否合乎要求；工卡是否佩戴；精神面貌狀態是否俱佳等。

5.4.5晨會第五步：【微笑讚美】主持人宣佈所有員工把自己的好心情、積極的正能量以微笑的形式傳遞給身邊的每一個人，跟旁邊的夥伴握手並說一句讚美他/她的話語，如：“你今天的狀態看起來很棒！”

5.4.6晨會第六步：【崗前展示】整體與會人員進行禮儀形象展示，包括但不限於：微笑演練、站姿、走姿展示、鞠躬禮儀、指引禮儀以及服務過程的標準服務用語演練。（可任選一到兩項進行完美展示）

5.4.7晨會第七步：【工作講評】晨會主持人，針對前一日的工作進行總結並對當天工作計劃進行安排；通報公司重要制度或重要事務；進行簡短的業務培訓與宣貫；各同事進行日常工作簡短溝通；管家服務及催費情況講評；案例分享。

5.4.8晨會第八步：【快樂宣言】誦讀物業服務中心快樂宣言，強化團隊的共識，達成統一的目標。參考如下：

①“客戶無小事，服務無盡頭！在我們的字典裏面沒有“不知道”、“辦不到”、“沒希望”等字眼，我永遠不會對我的業主說“不！”

②今天，你如果不生活在未來，那麼明天，你將生活在過去！所有的優秀都開始於思想，所有的改變都可以在瞬間，我深信：勤奮的結果一定不會太差！”

5.4.9最後，大家一起齊聲說：“棒！棒！棒！”，齊拍掌散會。

5.5紀律要求

5.5.1與會人員必須準時到達晨會地點，不可早退，中途不得離開。

5.5.2晨會期間，不可嬉戲、打鬧、吸菸、吃零食、大聲喧譁。

5.5.3晨會期間，手機調成震動、靜音或者關閉。

5.6會議要求

5.6.1物業服務中心經理安排會議記錄人做好相關準備。

5.6.2所有與會人員準時與會，分公司經理每月至少參加一次晨會。

5.6.3會議記錄人組織所有與會人員（含與會嘉賓、會議主持人）在《物業服務中心會議簽到表》上籤到，對會場情況進行拍照，做好《物業服務中心會議紀要》交由物業服務中心經理籤閱。

5.6.4物業服務中心所有員工對《物業服務中心會議紀要》進行閱知簽名。

5.6.5客戶助理（檔案管理員）做好會議相關資料的存檔。

辦公用品管理規定

一、目的：規範公司辦公用品的請購、入庫、領取(發放)及使用，使之規範化、合理化並有效控制辦公成本。

二、範圍：適用於公司全體人員。

三、職責：行政部負責辦公用品的領取、保管、發放並登記;

四、內容

1、辦公文具的劃分

⑴A類辦公文具：圓珠筆、簽字筆、筆芯、筆筒、文件夾、文件架、橡皮擦、膠水、回型針、訂書針、透明膠帶、塗改液、磁盤、便條紙、燕尾夾、刀片、油性筆、熒光筆、裝訂夾等。

⑵B類辦公文具：啓訂器、直尺、打孔機、訂書機、白板擦、名片夾、電話機、計算器、資料冊、打印紙、檔案袋、墨水、印油、印泥、隔頁紙、裝訂環、封面紙、電腦鼠標、複寫紙等。

2、辦公文具的配置標準：

A類辦公文具根據需要各部門辦公室人員可領一個(套);(保安員及維修工除外)B類辦公文具根據需要各部門可配置一件(套)。

3、辦公用品的領取、發放及登記程序

⑴各部門每月8號上報文具領用申請(過期將延至下次)，填寫《文具領用單》給部門經理簽名再交行政部審批，行政部憑審批後的單據派專人到華南城行政部領取文具，並於每月10號發放至各部門。其它時間原則上不再領取辦公用品，特殊情況除外。

⑵未交《文具領用單》的或未審批的《文具領用單》，行政部不受理，不領取文具。

⑶對新入職的員工行政部根據其崗位需要配置辦公文具(不限時間)，辦公室人員配置標準：文件欄/架2個、軟皮文件夾3個、筆筒1個、簽字筆及圓珠筆、鉛筆各1支，筆記本1本、信紙1本、便條紙1盒;其它員工可發筆一支，筆記本一本。

⑷當辦公文具使用耗盡或需更換時，部門或個人應以“以舊換新、以壞換好”的原則到管理部領取或更換，耗盡品除外。

⑸離職人員的辦公用品(另有規定的除外)均應移交至工作接交人或部門負責人，不得佔爲己有，並應在《離職表》相應欄中列出明細。

⑹各部門(包括各市場)所領的辦公用品均由行政部作帳登記，每個部門(包括市場)分別單獨覈算費用。

公司工服管理制度

一、目的：爲樹立公司對外形象，規範員工着裝的統一管理，特制定此規定。

二、適用範圍：公司全體員工

三、職責：

1、行政部負責公司全體員工服的款式設制、訂做、發放及回收;

2、各部門負責工服的領用、保管及回收;

3、個人負責工服的清洗及保管。

四、內容

1、工服的分類及制式

(1)管理人員着西裝：男士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲，紅色領帶兩條每人二套。

(2)女士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲一條、西裙一條、馬夾一件、紅色領帶兩條，每人二套。

(3)保安員着保安服，分爲春夏裝、秋冬裝及訓練裝。春夏裝爲深藍色短袖襯衣(配肩章一幅)、深藍色褲子、領帶及黑色皮鞋;秋冬裝爲深藍色長袖襯衣，深藍色西裝式外套(配肩章一幅)、深藍色中褸一件、深藍色褲子、領帶及黑色皮鞋;訓練裝爲迷彩服;每人一套。

(4)維修人員着維修工服，分爲春夏裝及秋冬裝。土黃色夾克工作服、土黃色褲子每人二套。

(5)服裝統一分爲大、中、小碼，也可根據實際情況量身訂做。

2、工服的製作、入庫、發放、保管

(1)行政部負責選擇適合本公司企業形象的工服，並聯系供應商訂做。

(2)新入職公司的部分員工行政部在一個月內製作工服應根據工作崗位的特殊性，保安員、維修人員在入職時發放工服。

(3)工服由行政部統一入庫，辦理登記手續後，由各部門填寫《物品領用單》簽字領取。

(4)行政部應適當備存部分員工，如保安員等的工服。

(5)發放到員工的工服應愛惜，工服上嚴禁做任何標識或隨意自行裁剪，且不得轉借他人穿戴。

3、工服的折舊、回收、賠償

(1)公司發放的工服統一收取押金，管理人員600元/人，保安員400元/人，維修人員70元/人。

(2)管理人員工服原則上不回收，因任何原因離職按服務年限折舊其制服款，並在其工資中扣除。

(3)服務期未滿三個月的按服裝採購價100%折舊。

(4)服務期未滿半年按服裝採購價格的80%折舊，扣還押金。

(5)服務滿半年不滿一年的：按服裝採購價格的60%折舊，退還押金。

(6)服務滿一年不滿一年半：按服裝採購價格的40%折舊，退還押金。

(7)服務滿一年半不滿二年：按服裝採購價格的20%折舊，退還押金。

(8)服務滿二年:不折舊，退還押金，或領取新工服。

(9)離職的保安員及維修人員，無論服務年限，均歸還工服，由行政部統一處理。若未按規定退還，將按原價從其工資中扣除。

(10)工服若丟失將按折舊價進行賠償，若損壞視情況進行賠償。

4、着裝規定

(1)員工在工作時間內必須着工服,非工作時間或工作時間外原則上不得穿着制服。

(2)員工着裝必須保持整潔、得體。配有帽子的頭髮露於帽外不得過長。

(3)工服一律係扣子，不得敞開穿着，着西裝的男士應系領帶。

(4)保安員着冬服時不得戴圍巾，女保安員着裝時不準戴過多手飾，頭髮要紮起來，不能露帽子外過長。

5、配戴工牌規定

(1)所有員工上班必須戴工牌。

(2)行政部、管理部、維修部的員工工牌統一掛戴胸前。

(3)保安員工牌統一佩戴左胸前。

存貨及低值易耗品管理制度

爲了使本公司的倉庫管理規範化，保障公司的庫存安全，提高貨品收發效率，加強覈算與監督機制，特制定本制度。

一、公司對倉庫設置專門的管理人員，全面負責公司的庫存管理工作。

二、倉庫由公司財務部直接管理。

三、庫管人員負責辦理日常庫存物品的入庫登記與出庫登記。

四、入庫登記：凡屬公司各部門採購的物品均須倉庫庫管員驗收簽字。庫管人員根椐公司已批准的採購申請單和發票或採購清單(送貨單)及時對入庫實物進行覈對驗收，辦理入庫登記，填寫入庫單，庫管人員簽名確認。入庫單一式三聯，第一聯爲存根聯，留倉庫備查，每二聯爲送貨單位，交送貨人。第三聯爲會計聯，報銷部門統一憑倉庫入庫單會計聯第三聯到財務部報銷採購款。

五、庫登記：庫管人員根據員工物品領用需求填寫物品領用單，領用人員簽名，並報部門負責人確認簽名批准。

六、個人領用文具時填寫個人領用文具登記表;

七、個人領用其他物品時填寫物品領用表(如附表三)，報部門負責人覈實批准;

八、個人早領禮品貴重物品時填寫貴重物品領用批覆表，報部門負責人覈實、簽名，報行政部負責人審批、簽名批准。

九、倉庫管人員應及時對庫存物資建立倉庫物日記賬，每日逐筆登記入賬，每月底對庫存物資進行盤存清算，做到賬實相符。

十、分類：

1、固定資產類：單價在20xx元以上的物品;

2、低值易耗品類：單價在800元至20xx元之間的物品;

3、文具類：辦公文具用品;

4、費用類：單價低於800元以下的物品;

5、維修耗材類：公共設備的維護耗材。

十一、倉庫管人員根據人類每月四號應向財務部報送分部門覈算上月部門領用物資結存費用匯總表、並遞交庫存物資領用情況結存總彙總表，便於財務進行分類覈算與覈對，做到賬賬相符，真實反映公司存貨的情況。

十二、每月初第一個非領用物品的工作日，庫管人員需進行月清算、盤點。

十三、每季度末庫管人員應對公司全部庫存物資進行一次全面盤點清查工作，另有一名財務會計監盤。對盤點中發現的存貨盤盈、盤虧、毀損、變質等情況要進行原因分析，凡因保管不善，出入庫手續執行不嚴等人爲因素造成的，應立即查找原因，填寫盤虧報告由公司領導審批，便於財務進行賬務處理。

十四、倉庫管人員工作調動時，必須辦理移交手續，交接手續辦妥之後，方能離開工作崗位。

十五、倉庫管人員對庫存物資應進行妥善保管，減少不必要的損耗與浪費。

十六、倉庫管人員要嚴格執行倉庫的安全操作規程，切實做好防火、防潮、防盜等工作，發現問題及時上報。

十七、對於庫房重地，庫管人員應謝絕非庫管工作人員入內。

貴重物品管理規定

一、目的保障公司辦公自動化設備合理、有序使用，防止損壞，並控制使用成本。

二、範圍公司所有的貴重物品。

三、職責

1、行政部負責相關貴重物品的管理;

2、個人負責所屬貴重物品的管理;

3、信息技術部負責相關貴重物品的保養維護。

四、定義：

本規定所指的貴重物品包括電話機、傳真機、複印機、打印機、電腦、音響設施及其它設備如幻燈機、投影儀、數碼相機、電單車價值在1000元以上的辦公用物品。

五、內容：

1、電話機的管理：

(1)電話機的領用(借用)：

1)公司根據各崗位的需要進行電話機配置，在原配置的基礎上，若需新增電話機或新員工崗位需新增電話機，填寫《物品領用單》交本部門經理或管理處主任審覈，行政部批准後領取。

2)原則上一個崗位只配置一部電話機，因工作需要或特殊崗位可增加電話機，但最多不能超過三部。

3)借用電話機須填寫《借用申請單》交本部門經理或管理處主任審覈後，交行政部批准後，由行政部借出;借用期限不得超過一週，若超過一週須辦理續借手續;備用電話機由行政部保管。

(2)電話機的使用：

1)電話機的使用詳見“公司內部通訊錄”中的說明。

2)爲保障公司對外聯繫的暢通，員工在使用電話時通話應做到簡明扼要，通話時間一般不得超過十分鐘。

3)無論上下班時間，未經許可禁止使用公司電話撥打收費、不收費聲迅電話以及私人長話，否則除承擔相應的話費外，行政部將視情況給予一定金額的現金罰款。

4)如員工有特殊情況需拔打電話，可使用自備200卡等，或在公司電話上拔打，由行政部統一登記，話費將在其當月工資中扣除;通話時間最長不得超過十五分鐘。

5)接聽電話不得使用免提鍵，以免干擾他人工作。

6)未經行政部的許可不得自行拆裝、移動電話。

7)電話機的維修：電話機出現非人爲損壞時

1、貫徹“預防爲主，防消結合”的方針，指定防火責任人和義務消防員，其職責是：

1.1認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識;

1.2組織逐級防火責任制，落實有關防火措施;

1.3經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患;

1.4監護動火作業;

1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處於良好狀態，安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通;

1.6定人、定時、定措施，同時組織制訂緊急狀態下的疏散綱要;

1.7接到火災報警後，在向消防機關準確報警的同時，迅速啓用消防設施進行撲救，並協助消防部門查清火災原因。

2、實行用戶防火責任制，各業主爲當然防火責任人，負責做好各自所屬範圍的防火安全工作。

3、消防區及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得佔用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放傢俱和其他雜物。

4、不得損壞消防設施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風設施。

5、嚴禁經營和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。

6、遵守安全用電管理規定，使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。

7、大廈內商鋪必須按每30平方米(建築面積)配備一隻滅火器(小於30平方米配備一隻，大於30平方米配備2只以上)，並放置於易於取用的固定位置。

8、大廈範圍內不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料製品、木製品及其他廢棄物品，菸頭及火柴要隨時弄熄。

9、用戶進行室內裝修，需要增設電器線路時，必須保證符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應採用不燃或阻燃材料，並按規定每50平方米(建築面積)配備一隻滅火器，如使用易燃或可燃材料的，必須經市消防管理機關批准，按規定進行防火處理，並按每100平方米(建築面積)配備3只滅火器。

10、需要進行燒焊等動火作業的，應向物業公司提出申請，經批准做好防護措施後，在專人監護下，方可作業。

11、發生火警時，應立即告知物業公司或撥火警電話119，並關閉電氣開關、燃氣閥門和門窗，迅速離開大廈;用戶及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。

12、各用戶應服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。

1目的

貫徹執行安全生產方針、政策和國家勞動安全、衛生法律、法規，防止員工在生產過程中出現傷亡事故和職業病的發生，維護正常的生產秩序。

2適用範圍

本公司生產與活動中的安全管理。

3職責

3.1公司安全主任負責安全工作的監督、檢查、培訓、考覈。

3.2各部門經理（主任）負責本部門安全生產的日常管理工作。

4管理制度

4.1電工

4.1.1電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性能良好。

4.1.2絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發現有裂紋或漏氣，不得使用。

4.1.3絕緣鞋不準裸足穿用。

4.1.4在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行。總閘必須掛有"有人工作，禁止合閘"的標誌牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。

4.1.5各供電迴路的操作開關，要有清楚明顯的標誌牌。停電時，先停負荷開關，後停隔離開關（即先用電點後供電點）；送電時，先送隔離開關，後送負荷開關（即先供電點後用電點）。

4.1.6儘可能不要帶電作業。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業的有關規定，採取可靠的安全措施（如要有專人監護等）。

4.1.7在帶電檢修或操作電氣設備時，不準用溼手或帶油、溼手套觸摸電氣設備。

4.1.8在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業。

4.1.9嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協助。

4.1.10電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。

4.1.11如發現有人觸電，將觸電者脫離電源。如來不及切斷電源且爲低壓時應用乾燥的不導電物體，將觸電者脫離電源。如爲高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源。然後對觸電者及時採用人工呼吸法進行急救，同時儘快和醫院聯繫。

4.2電梯工

4.2.1機房設備的維修保養，必須特別注意安全。維修保養時一般必須切斷電源，特殊情況下不能拉開電源時，應有足夠的安全措施並小心謹慎地工作，以免觸電或捲入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。

4.2.2機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內吸菸。機房內消防器材應齊備良好。

4.2.3客梯因檢修或保養需停機時，必須確認轎廂內無乘客後，方可停機。

4.2.4在保養、維修中必須注意工作的協調和配合。有人協同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應後方可操作。

4.2.5在轎廂做檢修、保養工作時，除了判別故障和調試需要外，禁止快車。

4.2.6下井底作業時，禁止閉廳（廳站留有人監視時例外），廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。

5.2.7在井底作業時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，若上方有人時必須佩戴安全帽。

5.2.8進入井道，井底作業時間，估計超過一小時者，必須嚴格執行井道、井底作業指令規定。

5.2.9進出廳門或維修保養廳門時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門纜仔，防止門纜仔放不正造成事故。

5.2.10維修、保養工作完工時，必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺留。

5.2.11機房、井道因工作需要進行動火外業時，必須遵守大廈動火作業規定，指定專人操作和監視，事後清理火種，嚴防火災事故發生。

5.2.12嚴防水滲入機房或電梯。如電梯有水滲入應立即停止使用，以免發生觸電事故，並立即採取相應措施。

5.2.13維修、保養、正常停用等任何停梯應在一樓掛告示牌。

5.3焊工

5.3.1焊工（含電焊、氣焊，下同）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷和觸電。