國慶樓市低迷或將步入寒冬期
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國慶樓市低迷或將步入寒冬期,全國樓市大部分城市都在降溫退燒,整體市場逐漸進入下行通道,當然,降溫中的二手房市場上仍有“行動派”,國慶樓市低迷或將步入寒冬期。
國慶樓市低迷或將步入寒冬期1
根據市場信息及多家機構監測的情況,多地樓市打響的國慶檔“搶收戰”整體來看效果不盡如人意。
中指院數據顯示,今年國慶期間(10月1日-7日),重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%,購房者置業意願不足,市場情緒延續9月觀望態勢。其中一線城市成交規模同比基本持平,二三四線代表城市受前期樓市調控政策影響,房地產市場降溫明顯。其中,二線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交35.32萬平方米,同比下降43%;三四線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交13.68萬平方米,同比下降44%。
僅以上海市場爲例,除了蟠龍天地二期開盤即售罄外,目前並沒有新盤出現同樣的火爆情況,少有售樓處被擠爆的場景。而在二手房市場,帶着高先生及《華夏時報》記者看房的中介也感慨說,“生意不如往年”。記者注意到,在一些小區內,“掃街”的中介數量明顯較平日多,但駐足與之交談的小區居民只是少數。
而其他包括鄭州等城市,黃金週樓市也極爲冷清。
基於9月市場的下行以及10月第一週的市場情況,不少業內人士謹慎表示,全國樓市大部分城市都在降溫退燒,整體市場逐漸進入下行通道,“銀十”市場難言樂觀。
上海黃金週新房成交面積同比大降4成
“金九”黯然落幕,樓市彷徨步入“銀十”。
中指院數據顯示,“國慶”期間,上海新建商品住宅累計成交7.86萬平方米,較去年同期下降42%,市場表現平淡。假期當週,部分項目開啓黃金週優惠促銷,在樓市降溫的大環境下,上海購房者更加理性。
在上海新房市場,據《華夏時報》記者不完全統計,今年10月約有42個樓盤開啓認購或開盤,僅有7個項目在十一長假期間開盤或進行認籌。其中,10月2日,位於上海青浦徐涇的蟠龍天地二期項目(雲庭)進入選房階段,1457組家庭入圍,入圍積分高達81.23分。截至當晚7點,741套房源全部清盤。
有意思的是,雲錦東方、綠地海富·東上海、復地·湖畔和光、仁恆·海明院、濱江·一品苑、沁和園、天和尚海庭前7個項目在“黃金週”期間開啓認籌,其中多數實施了“精準推盤”。
例如,10月2日開啓認籌的綠地海富·東上海只接待認購者;10月1日至7日進行認籌的雲錦東方三期除了認籌門檻頗高(社保係數0.24;積分入圍比例1比2),購房者還必須提前於項目官微上在線填寫提交相關資質資料信息,並進行預約;國慶期間售樓處每天開放8小時,每小時只接待10組客戶。上海中原地產首席分析師盧文曦認爲,上海長假樓市歷來表現相對平淡,加之當前開發商和購房者的市場預期都有所降低。在整體降溫的大環境下,開發商“精準推盤”的做法或許是在試探市場。
密集房地產政策調控之下,全國樓市成交量自8月開始便出現同比、環比雙降,整體熱度減弱。進入“金九”時節,第二次集中供地遇冷,多城出現不同程度流拍,個別房企更是遭遇生存難題。
在“三道紅線”等融資端政策高壓下,銷售回款成爲房企保證安全的重要手段。進入樓市傳統銷售旺季的“金九銀十”,《華夏時報》記者注意到,9月以來,全國多個樓盤重啓降價促銷,全民營銷計劃、限時秒殺特價房、砸金蛋抽獎、送家電等方式層出不窮。儘管如此,市場仍然觀望情緒濃厚,成交下滑明顯。據克而瑞近期發佈的數據,“金九”並未達到市場預期:9月TOP100房企實現單月銷售全口徑金額8443.4億元,同比去年下降36.6%,同時百強房企中逾九成企業單月業績同比降低,六成企業同比降幅大於30%。來自億翰智庫的數據也顯示,9月被監控的40個城市商品住宅銷售面積爲1670.4萬平米,同比和環比分別下降31.5%和15.6%。億翰智庫方面認爲,“從供應來看,8月和9月供應量呈上行趨勢,但是成交量表現一般,主要是需求端乏力”。
多地樓市表現不一
二手房市場方面,包括北京、上海、深圳在內的多個重點城市,今年以來整頓“學區房”炒作亂象、嚴查違規資金流入樓市、打擊“假離婚”買房、全面收緊二手房信貸等政策接連落地,調控不斷升級導致置業者購房意願明顯下降,二手房市場逐步迴歸理性。例如,據相關媒體報道,國慶長假期間,北京二手房市場觀望情緒濃重,部分中介門店坦言,“幾乎沒有帶看客戶,這與去年反差極大”。
“國慶”期間,北京新建商品住宅累計成交15.74萬平方米(2019年同期爲2.06萬平方米,2020年同期基數亦較低)。據中指監測,多個項目在“國慶”假期前後集中開盤,其中不乏首批集中供地項目。爲吸引更多購房者,開發商紛紛推出線上購房節、線上直播、國慶特惠等營銷策略促進項目銷售。整體來看,在供應改善下,北京房地產市場保持一定活躍度。
當然,降溫中的二手房市場上仍有“行動派”。國慶期間,家住上海市閔行區七寶鎮的高先生就頻繁出門看房。其告訴《華夏時報》記者,自己對上海近幾個月的二手房調控非常有信心,“扭轉了房價只漲不跌的狀態”。高先生判斷上海二手房市場將逐步進入橫盤期,未來一年內都不會再有價格突然飆升的可能,希望可以早日買到滿意的學區房。
但相比其他城市,廣州、深圳國慶樓市熱度頗高。
在被房企視作回籠資金的關鍵節點十一長假期間,多地持續加大優惠力度,借勢去貨走量。例如,據廣州中原研究發展部統計,今年十一前夕及假期,廣州新年開盤或加推項目27個,合計6073套單位,推盤個數較去年十一增加10個,總推貨量同比增加75%,並創下近六年來同期的新高。
從媒體發佈的照片可以看到,一些熱門項目的座談區、沙盤人頭攢動、座無虛席,連過道都被擠爆。廣州中原研究發展部指出,今年十一黃金週對比往年同期呈現出盤量、貨量明顯增加的特徵,部分熱門區域樓盤、中心區高價盤以及舊改盤因調控政策致開盤時間延後,積壓貨量在十一期間得以釋放。
中指院統計,深圳國慶期間新建商品住宅累計成交10.99萬平方米,較去年同期增長175%。而武漢在國慶期間商品住宅累計成交8.82萬平方米,較去年同期下降55%,市場熱度明顯下降。受整體市場環境影響,購房者置業信心不足,大部分購房者觀望心態仍然比較濃厚。
已有十餘城發“限跌令”
值得一提的是,黃金週前夕,長期被嚴苛調控的樓市透露出了一些積極的消息。
9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益;強調要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,持續落實好房地產長效機制,加快完善住房租賃金融政策體系等。
另據央行網站9月27日消息,央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會於9月24日召開。會議明確提出,要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。
對一週之內金融管理部門兩次聚焦房地產市場的平穩健康發展問題,被業內視作是提振房地產行業的重要信號。國金證券(11.430, -0.13, -1.12%)研報直言,“我們認爲中央已對地產困境有了較爲全面的認知,未來或將有部分調整。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴《華夏時報》記者:“在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中,央行房地產金融工作座談會及時發現市場新情況、新問題,務實高效、深入人心,對於四季度房地產市場有積極的作用。”其認爲,上述積極消息,可能會令近期很多城市房屋交易環比四連跌的局面有望扭轉,10月份市場交易數據也會有止跌或反彈的可喜變化,“銀十”有望迴歸。
與此同時,據《華夏時報》記者不完全統計,截至10月7日,已有包括江陰、大連、昆明、瀋陽、岳陽、菏澤、株洲、唐山、惠州、張家口、徐州等十餘座城市出臺了“限跌令”,加入托市行列。
不僅如此,部分城市目前也出現了房貸利率放鬆的跡象。據無憂找房平臺調研統計,目前廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。其中,在廣州,光大銀行(3.480, 0.03, 0.87%)的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%,二套房利率降至5.65%。
國慶樓市低迷或將步入寒冬期2
2021年國慶期間,《華夏時報》記者走訪了貴州省銅仁市市區內多個樓盤發現,多個樓盤看房的人都較少。另外,在城區內爛尾樓較多的情況下,現房成爲銷售重點。
銷售大廳“空蕩蕩”
“國慶期間,優惠力度要大一些。”銅仁市萬山區一名銷售人員對《華夏時報》記者表示,若在國慶期間購房,可以在總價99折之後再優惠3-5萬元。她表示,國慶前6天,該樓盤銷售情況比較好,已經成交20多套,在記者走訪該樓盤的當天上午,她就成交了一套房子。
但《華夏時報》記者實際走訪瞭解到的卻是另一番景象。10月6日下午2-5點,記者注意到,直到下午三點多,該樓盤當天來訪簽到的人數僅5人。另外,銅仁市碧江區、萬山區的多個樓盤營銷中心看房的人都較少,售樓處幾乎可以用“空蕩蕩”來形容。
10月6日,銅仁市一樓盤冷清的銷售大廳。 張慧敏 攝
“國慶節看房的人並不是很多,大家都出去玩了。”張城(化名)在銅仁從事房地產銷售代理工作已經十多年,他判斷,從11月份開始,看房的人會逐漸多起來,年底的時候看房的人會多一點。
銅仁市位於貴州省東北部的武陵山區腹地,東鄰湖南省懷化市,北與重慶市接壤,常住人口300多萬,2020年,銅仁市地區生產總值爲1327.79億元。網絡上衆多的城市等級劃分中,銅仁市在四線城市和五線城市中飄忽不定。碧江區是銅仁市的城區,萬山區與碧江區相鄰,被稱爲開發區,這兩區是當前銅仁市民購房較多的區域,截至2020年11月1日,碧江區與萬山區的常住人口共60.27萬人。
全國房價行情網最新數據顯示,2021年9月,銅仁市市區(碧江區和萬山區)的二手房掛牌均價5198元/平方米,同比下降5.46%;新房均價爲3671元/平方米。查看全國房價行情網近五年的數據,《華夏時報》記者發現,2016年11月開始,銅仁房價一直處於上升趨勢,均價超過4000元/平,直到2020年年初,銅仁市新房價格開始下跌,截至目前已經連續16個月低於4000元/平。
銅仁市區近五年新房價格。 來源:全國房價行情網
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示,不僅是國慶期間,進入到三季度,不少四五線城市的`樓市已經開始明顯降溫,各地也不斷出臺“限跌令”對市場進行干預。因此,國慶期間四五線城市的樓市遇冷是此前樓市降溫狀態的延續,不少城市的樓市已過渡到買方市場。
同時,張波表示,同比去年同期,今年的國慶樓市可謂非常“慘淡”,除了少量熱點城市的優質限價新盤外,很多售樓處都存在人氣不足現象,這和今年樓市成交重心變化有關,今年的樓市成交量主要集中在上半年,而去年則是下半年。連續近一年的熱銷也導致購房需求得到深度釋放,造成今年十一樓市整體遇冷。
樓盤停工多見,中介建議買現房
在銅仁,期房和現房的區別較大。不比深圳這樣住宅供不應求的城市,新建商品住房幾乎都是期房銷售,在銅仁,期房存在更多不確定因素,現房銷售成爲樓盤宣傳的重點。
縣際大巴上宣傳“現房”。 張慧敏 攝
“別看期房,期房不安全,現房安全一點。”當《華夏時報》記者表示計劃在銅仁買房時,銅仁市一名房地產行業從業人士告誡記者。另外,記者在採訪過程中瞭解到,同一樓盤,期房的價格一般情況下比現房便宜不少。“現房5000多元/平,期房4000多元/平,如果不着急入住,您可以買期房。”該樓盤的銷售人員對《華夏時報》記者強調,該項目交房從來不會逾期。
爲何期房“不受待見”?一名銅仁市的住房中介對《華夏時報》記者表示,目前銅仁市市區內爛尾的樓盤不少於10個,開發商在拿地的時候是資金或許充足,但是可能會在樓盤開發途中把資金運用到其他地方。
上述中介對《華夏時報》記者表示,位於碧江區的濱河首府目前屬於“半爛尾”狀態——賣了一些房,但是資金不足,如果房子銷售不好,沒有資金回籠,樓盤就會處於停工狀態,只能等賣房有了資金再動工。他表示,濱河首府計劃今年年底交房,儘管已經封頂,但是外立面還沒有開始施工,應該不能按時交房。
另外,位於萬山區的金麟尚城目前也已經停工。張城告訴《華夏時報》記者,“金鱗尚城分三期開發,目前正在建設三期,但是三期的建設已經停工數月。有的樓盤賣的不算好,因爲疫情,很多人開始觀望。”
“樓盤停工主要和銷售回款的節奏變慢有關。”張波表示,當下房企的主要現金流還是取決於銷售回款,期房銷售佔比非常高,因此一旦市場整體降溫導致銷售節奏變慢,開發節奏就會受到直接影響。確定合理的銷售價格,保持穩定的銷售節奏是避免出現“爛尾”的重要方式。同時,張波表示,企業要注意自身的財務穩健度,避免過高的財務費用。
銅仁市區的消費能力並不算強,樓市受到疫情影響似乎也並不奇怪。《華夏時報》記者注意到,在銅仁市內,購物中心集中在碧江區的大十字和小十字區域。銅仁市萬山區的金街商業區在去年開業,目前,人流較少。“那邊人都沒幾個。”一位銅仁市民對記者表示。另外,該市民告訴記者,碧江區的時代天街小區有部分底商,前兩年開業的時候人比較多,但是現在的人流也很少,“不熱鬧”。
銅仁一樓盤的商鋪幾乎是關門狀態。 張慧敏 攝
銅仁市一樓盤的底商還未有商戶入駐。 張慧敏 攝
《華夏時報》記者在走訪過程中瞭解到,仁山公園、水上明珠兩個小區目前都已經有多期業主入住,但是商鋪幾乎都沒有開業。對於小區商業沒發展起來的情況,一名住房中介表示:“這會給開發商造成影響,對業主基本上沒有影響,(沒有吵鬧的商業)業主的居住環境還比較安靜。”
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