房產糾紛常見問題
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房產糾紛常見問題,隨着經濟的發展,越來越多的人進行房產的購買,買房一件非常慎重的事情,也是一件非常複雜的事情,涉及的法律問題也很多,下面就來看看房產糾紛常見問題。
房產糾紛常見問題1
1、房屋質量
商品房質量對消費者來說尤爲重要,它不僅關係其居住安全,而且也關係其居住舒適的程度。然而有的開發商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷,嚴重侵害了消費者的合法權益。所以建議購房者要認真對待驗房環節,如果經濟條件允許,可以選擇專業的驗房公司驗房。
如果是自己驗房的話,最好在收房之前就先去網上學習一下相關知識,驗房的時候要多注意建築結構、門窗、牆面、地面、頂棚、防水工程、採暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。
對於一般性質的不符合質量要求的房屋,購房者可請求開發商維修,因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的,也可向開發索取賠償。
而對於嚴重不符合質量要求的房屋,購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查,在取得房屋質量鑑定不合格的證書後,可要求開發商予以退房。對消費者的正當要求,開發商不予理睬的,可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
2、面積縮水
根據圖紙建造的房子面積不可能精確到100%,爲此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業者會發現交房時面積誤差率超過了浮動的範圍,錢交了面積卻少了。
根據有關司法解釋,房屋套內建築面積或建築面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算,若超過3%買房人可要求退房並主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者,在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在籤合同時,要把建築面積與套內建築面積都做約定。
3、規劃變樣
這幾年,規劃變更導致前期業主鬧事的案例也是時有發生,其中包括了在同一個小區內將別墅區域洋房區隔開、將規劃建爲別墅的後續用地改成建造高層洋房等等。
根據有關法律規定,小區建成入住,產權即發生轉移,產權所有人已經由開發商轉爲全體業主,這時,開發商在沒得到全體業主同意的情況下,是無權擅自改變小區公有土地用途的。業主們可以去相關部門查閱小區的整體規劃審批,如果該地塊屬於小區已經入住的部分,那麼,就可以有充分理由認爲這種規劃變更是不合法的'。
另外,即便是建設中的小區,開發商要變更已經對外宣傳的規劃,也應該對全體業主公示,在大部分業主沒有異議的情況下,纔可以變更。
房產糾紛常見問題2
1、一般質量問題,開發商應保修
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行修復或者委託他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
2、房屋質量不合格,業主可拒絕收房並提出解除合同
房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,並請求解除合同。房屋交付後質量經覈驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。
商品房交付使用後,買受人認爲主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新覈驗。經覈驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
由此可見,如果房屋質量問題不過關,購房者有權拒絕收房並解除購房合同。
3、遲延交付房屋,超過三個月可要求解除合同並賠償違約金
出賣人遲延交付房屋,在催告後三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任,但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,故其合法性與公平性將成爲爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行爲、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作爲免責事由。
4、配套設施遲延或者不能交付
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件,如該設施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔違約責任。
銷售廣告對公共設施的描述具體明確,足以影響買受人是否購買與房屋價格的,應當視爲要約,出賣人拒絕交付或遲延交付時,應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任
5、裝飾和設備不合約定
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時,買受人發現材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標準應當依合同約定爲準,無約定或約定不明的,根據《合同法》62條確定。
裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時,出賣人必須提供室內空間檢測報告,否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內空氣污染,危及人體健康時,出賣人應當承擔賠償責任。
6、房屋相關資料不完備
房屋交付時,出賣人應當提供以下資料:
(1)政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;
(2)房屋測繪機構出具測繪資料,該資料用於權屬登記,也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;
(3)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件,後者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能
7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵
出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利,如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人儘管領受房屋,但權利處於不穩定狀態,產權證書可能無法辦理,隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況,買受人有權拒絕接受房屋。
房屋交付後,約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年,由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形,買受人可以要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
8、規劃、設計變更應告知購房者
規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關係房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計,可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等,買受人購房目的將受到重大影響甚至落空,故出賣人應當尊重買受人的知情權,如實告知變更情況,由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。
房屋交付時發現規劃與設計變更,出賣人未事先告知或者未如實告知的,買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同,並要求出賣人承擔違約責任。
9、前期物業糾紛
物業管理企業本應由業主大會選聘,由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前,必需實施物業管理,出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。
前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致,買受人權利義務亦基本一致,可以接受物業企業服務,同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束,按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效,前期物業服務合同終止。
10、交納稅費糾紛
出賣人經常將交納或代收相關稅費作爲交房條件,買受人則持相反意見,對此應當具體分析。
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