別人的房產過戶我名下有風險

別人的房產過戶我名下有風險，房產證是房子使用權的重點，一般在我們購買房子時都需要了解過戶情況， 正常情況下，房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。以下別人的房產過戶我名下有風險。

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01、房產代持背景與常見原因

我國對於個人財產的保護體系十分健全，《民法典》的物權編專門對大家享有的財物建立了完善的體系與政策，其中涉及到房產則明確規定以登記生效要件。

第二百零八條 【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第二百零九條 【不動產物權的登記生效原則及其例外】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。由此大家可以明白，房子登記在誰的名下，國家就認可誰是房產的所有人，該登記是具有公示效力和法律效力的。

那麼，爲什麼有人會將數百萬甚至數千萬的房產交由他人代持呢？

常見的原因有：

（1）爲規避限購政策

不具備購房指標、購房指標超額卻仍想投資購買。

（2）爲規避貸款政策

有失信逾期無法貸款，年齡不符合貸款要求，在其它地方有房影響貸款比例。

（3）爲隱匿一定的資產

怕被追債，提前轉移房產；怕配偶知悉，登記他人名下。

當然代持發生的箇中原因不一而足，各種情況在我們的日常生活中並不鮮見。

02、房產代持中被代持人的風險

（1）代持人單方可能主動製造的風險

代持人擅自處分，包括銷售、抵押、出租、以房抵債等行爲造成的風險。

既然代持人是法律認可的持有房產證的業主，那麼其自然享有法律賦予的物權權利的，同時相關行爲也是對社會公開的合法行爲。

當然，在一定情形下也是違反代持約定的違約行爲，但違約行爲的認定則僅限於代持人與被代持人之間，對善意的第三人沒有約束力。

善意的第三人，就是購房人、抵押權人、承租人等。這是被代持人面臨最直接的一個風險；

（2）代持人被動產生的風險

第一種：代持人因開設公司、投資、做生意等經營不善，導致揹負債務，代持人的債權人爲了追償債務查封保全或執行代持人名下所登記的該代持房產，代持房產最終被執行拍賣。代持人負擔了債務，如果代持人沒有足夠的資金實力，那麼即便被代持人向代持人追償，基本也是遙遙無期的債務了，最終丟了房子，傷了感情。

這裏面需要注意的是：一旦被代持的房產被查封，即便實際所有人提出異議，意義也不大，這就是前面所說的我國法律認可的是登記爲準的所有權人；即便此時被代持人向法院提起確權訴訟、要求過戶代持的房產，因房產上具有其他查封措施，查封解除前不具備過戶的條件，法院一半會駁回起訴，訴訟途徑也是走不通的；

第二種，即便代持人沒有任何債務，但因代持人的配偶存在類似經營不善產生等揹負債務的情況，其他債務人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起訴，以夫妻共同資產和共同債務爲由查封或執行該房產，產生同樣的後果。

第三種，代持人因爲他人提供擔保而被牽連等情形，也會產生類似的風險。

（3）偶然的、不可預見的風險

第一種，房產登記在代持人名下，其配偶提出離婚，將該房產視爲夫妻共同資產進行分割訴訟查封該房產，由此代持房產因此將捲入家庭婚姻糾紛；

第二種，代持人因病因故等突然不幸離世，被代持的房產被作爲遺產進行分割分配；

第三種，代持人因不可控的因素而對第三方造成侵權或鉅額損失，比如交通事故致人死亡的賠償、打架致人重傷等情形，需要鉅額賠償，也會導致被代持的房產被訴訟被執行；

第四種，代持人因其他未知的行爲而被刑事指控，被代持的房產作爲代持人的財產或贓款、賠款，而被沒收、被收繳；

除以上可以列舉可以預見可能發生的風險之外，其實還會存在各種可能性，但畢竟是對未來的想象，對未知的猜測，無法一一列舉。

當然，很多人會提到不管發生什麼不管怎麼樣，我的房子就是我的房子，法律還能不支持我嗎？是的，從法律角度來看，支持與否均有可能。

拋開法律裁判規則的變化、房產市場政策的變化等等因素不提，被代持人能否自圓其說並且提供充分、真實、有效、完整、客觀存在的證據對代持關係予以證明最爲至關重要。

注意，筆者這裏用了非常多的形容詞，每一個都不可省略，想讓法律讓法院相信你，首先就要拿出充分的證據。想想剛纔說的那些風險，把房產交給別人代持，還是要謹慎一些，留心一些，不要等到糾紛和問題發生了才如夢方醒，事後諸葛亮。

03、如要將房產交給他人代持，如何做才能消除風險？

明白地說，不可能，只要代持發生就意味着風險存在，如同出生意味着死亡一樣，但我們可以做的並不是消滅風險，而是控制風險，控制風險即是對自己負責，也是對他人負責。

首先，代持實際就是一種委託關係，這裏麪包含着雙方確定的權利義務，但代持關係最主要的應是信任。因此如果必須要進行房產代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、親戚來進行代持，畢竟血濃於水，有着家庭感情和家族榮譽的光環，大家不會隨意翻臉，即便有糾紛，也有親近的人居中調和，不至於一拍兩散。

實在沒有人選，親近的朋友、同學、同事亦可以幫忙，不論如何選擇，要能夠清晰瞭解雙方的關係和對方的人品、信譽、經濟狀況、家庭情況等信息，做好背景調查。

如果有失信記錄、有訴訟關係、有黃賭毒不良嗜好、有家庭紛爭等明顯情況，在選擇上應儘量規避。其次，代持人與被代持人雙方最好籤署明確的代持協議，這是最爲直接有效的證據和法律依據，證明意義遠大於其他間接證據。

通過代持協議，把代持的背景和原因講清楚，被代持的房產信息和房產價值固定下來，然後直接確認房屋權屬歸被代持人實際所有。

另外可以明確房屋抵押按揭情況、代持酬勞費用、房屋升值收益分配、代持期限、產權過戶配合義務、代持人違約責任、承擔責任方式及計算標準等。而且雙方互留身份信息，最好是身份證複印件，雙方當面簽字按印，以確認簽署的真實性、合法性，規避冒籤代簽的情況發生。

如果代持人已婚，協調代持人的配偶簽字確認時最好的，也可以加入擔保人、見證人等，佐證協議的簽署情況。

第三點，房屋的實際所有人最好直接持有和控制被代持房屋的產權證書、購房合同原件、發票原件、付款憑證、稅費單據、按揭還款卡、按揭協議等憑證原件，證明房產的實際出資和權益均是自己實際履行和控制。

這一點，不用過多解釋，大家比較通俗易通，特別是在走賬付款上，能在轉賬時備註上用途，比如“XX房的購房款”、“XX房的按揭款”，更好的反映履行過程，避免款項性質爭議。第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。

第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。在此提醒一點，如果房屋用於出租，而房屋又有按揭貸款，很多人會直接要求租客將租金支付至代持人的按揭貸款卡，省事便利。

但這種情況很容易產生爭議，代持人完全可以說該租金是租客支付自己房屋的租金，視爲自己對涉案房產支付的對價和份額，容易引起爭議。

第五點，如果雙方願意配合，建議在簽署代持協議的同時，能夠通過公證處出具一份不可撤銷的公證書，由代持人委託被代持人或被代持人指定的人全權配合代持房產的銷售、出租、還款等事宜。

以便應急時候，該被委託人可以代替代持人配合被代持人辦理房產的過戶轉讓手續，減少風險，增加保障。其實房產代持要注意的事情很多，可以採取的措施也非常多，總之就是風險在哪裏，防控措施應就跟上到哪裏。

04、目前法院如何裁決房屋代持的訴訟？

目前，一般主要是被代持人起訴代持人要求確認權屬和配合過戶；針對此類訴訟，即便法院查明存在代持行爲，法院一般也不會確認房屋產權歸被代持人所有，因爲產權以登記爲準，在登記未改變的情況下，不會干涉登記的效力；

但查明雙方存在代持約定後，會認可該代持的委託法律關係性質，要求被代持人配合辦理過戶手續或辦理贖樓且消除抵押登記手續後進行過戶，房產過戶登記一旦辦結，房產物權自然就是過戶後的業主的了。

如果房產存在本訴訟以外的其他查封，法院一般會以程序理由，駁回起訴（只能針對案外的查封保全提出執行異議，或異議之訴）；如果法院無法確信代持的存在或被代持人舉證不足，一般會駁回原告的全部訴求。如果原告自己在起訴時仍不具備購房或登記產權的資格，法院一般也會駁回原告的`全部訴求。如果代持行爲侵害第三方權益或者違反公序良俗原則，一般會不予認可代持的合法性。

當然，法院的裁判訴訟也不是千篇一律，具體案件具體分析，如果能夠通過法院進行調解和解，也是一個好的結果，節省麻煩和降低訴訟風險。

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一、房屋產權過戶有何風險

(1）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因爲我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4)土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權爲70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。

(5)市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作爲買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

(7)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均爲劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9)中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，爲買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以爲自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

二、房產過戶需準備以下材料：

(一)房地產轉移登記申請表;

(二)申請人身份證明;

(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(四)有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書。

在進行房產交易的時候，建議你最好是能夠將房屋產權過戶的時間、要求等等都寫在合同上，這樣就能夠避免對方有反悔的情況了。對於房屋產權過戶風險或是過戶的具體要求等等

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房屋過戶手續的辦理流程

步驟/方法

繼承過戶流程

一、辦理房產證過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所註銷戶籍，辦理死亡證明;

二、辦理房產證過戶手續要到區或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權公證，房產繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明;

2、辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證;

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關係的證明文件;

4、辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件;

有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由於無法認定其真實性，因此暫不予採納)。

三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》(原件)、身份證明(複印件)、房地產權證書(原件)、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件)契稅完稅憑證(原件)。

四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

房地產繼承過戶的費用

辦理房地產繼承過戶有一些費用發生，主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費：

1、繼承權公證費用;

繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低於200元。

2、房地產價值評估費用;

根據滬價房(1996)第088號文評估費用根據房地產價值的高低不同採用差額定律累進方式來計算，

房地產價格總額(萬元)累進計費率‰

100以下(含100)5

101以上至1000部分2、5

1001以上至2000部分1、5

2001以上至5000部分0、8

5001以上至8000部分0、4

8001以上至10000部分0、2

10000以上部分0、1

以上規定是對如何辦理房產證繼承過戶手續的具體規定。

房屋轉讓過戶的規定

投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委託經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審覈，審覈內容如下：

一、當事人提供的材料是否合法、有效;

二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤;

三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬於《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的範圍;

四、受讓人按規定是否可以受讓該房地產;

五、買賣的房地產是否已設定抵押權;

六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權;

七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權;

八、房地產交易管理機構認爲應該審覈的其他內容。

買賣雙方當事人對於市、區、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政複議，也可直接向人民法院起訴。

辦理房屋產權過戶的手續和費用：

1、5年內的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。

2、第一次過戶要交納1、75%的訖稅(財政部門收取)

3、6元/平方米的手續費(房管局收)

4、房屋評估費按評估後總價的5‰收(評估事務所收)

5、公證費最高300元

根據以上各項費用您自己一算便知。

二手房過戶

過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認爲有必要提供的資料等。

目前二手房買賣所涉及的稅費主要有：

1、營業稅(賣方)：財政部、國稅總局2008年12月30日聯合下發通知，二手房營業稅新的執行標準從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免徵營業稅的政策放鬆：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①稅率20%，按財產轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用)計徵;②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%徵收。